„Lidé mohou ušetřit půl milionu a stěhovat se do nového domu dříve,“ popisuje zkušený projektant proces, o kterém stále spousta lidí neví

Díky, že jste si udělal čas na náš rozhovor.

Nemáte vůbec za co. Podle mého názoru by se mělo o takových záležitostech mluvit. Nacházíme se ve velmi divokém a chaotickém období, co se týče stavebnictví, konkrétně tedy povolovacích procesů. Mladé rodiny takřka nemají šanci postavit dům v dobrém časovém horizontu a za rozumnou cenu. A pro nás, stavební firmy, které jim zpravidla řídí celý proces výstavby, to není o moc jednodušší, i když se to nemusí zdát.

Jak to konkrétně myslíte?

Mluvím především o legislativní stránce, se kterou se velmi často pojí i finanční stránka, ale k tomu se dostanu. Jakékoliv informace, které my jakožto zástupci stavebních firem, teď vypustíme ven, jsou jen dočasné a ne trvalé, jak by to mělo správně být. Dále jsou tu problémy, které se mohou zdát jako banální, ale v konečném důsledku zdržují celý proces výstavby a tím ji prodražují. Smysl zákona se tak úplně vytrácí. Například vydání stavebního povolení v drtivé většině zdržují administrativní drobnosti a nikoliv např. právní či technická stránka.

Dokázal byste uvést příklad takové banality?

Například portál stavebníka, který při své práci hodně využívám. K tomu, abyste získali stavební povolení potřebujete vyjadřovací zprávy z různých institucí. A kroky, které učiní jednotlivé instituce v případě vydání stavebního povolení, by spolu měly nějakým způsobem komunikovat. Ať už přes portál stavebníka nebo jinak. Nedávno se mi stalo, že jsem potřeboval vyjádření z hygieny. Urgoval jsem je, abych měl vyjádření do 30 dní na stole. Po měsíci jsem volal na stavební úřad, zda jsou všechny „vyjadřovačky“ v pořádku a do telefonu mi řekli, že chybí hygiena. Tak jsem volal na hygienu a tam mi řekli, že zprávu už dávno poslali. Na stavebním úřadě ji ale neobdrželi a já dodnes nevím, jak je možné, že se „ztratila“, pokud vůbec. Kvůli tomuto malému nedorozumění se nám posunul termín výstavby o měsíc – zbytečně.

A myslíte si, že se budou problémy tohoto typu nějakým způsobem řešit?

Nebudou, vyžadovalo by to čas a finance. Trápí mě, že to nefunguje, protože máme ve stavební firmě podepsaných desítky smluv na výstavbu novostaveb a vyřizování stavebního povolení trvá strašně dlouho. Lidé chtějí stavět, nahrnou se do procesu plánování a pak se průběh sekne kvůli stavebnímu povolení.

Jak velkou roli v tomto případě hrají finance a nárůst rozpočtu o statisíce?

Když s rodinami podepisujeme smlouvu o dílo, měli by vědět, kolik je rodinný dům bude zhruba (ideálně přesně) stát. My tak naceníme dům např. na 4 miliony korun, ale kdo ví, kolik bude stát za dva roky, až bude stavba povolená. A že někdy to dva roky opravdu trvá.

Bývá ve smlouvě o dílo tento aspekt nějak ošetřený?

Ano, konkrétně my máme jako přílohu smlouvy o dílo přílohu. V ní stojí, že nevíme, co bude, nevíme, podle jakých zákonů budeme muset projekt domu upravit atd. Všechno je možné. Když to hodně zjednoduším, je v tom zkrátka zmatek – celý systém digitalizace by se měl zjednodušit.

Jak dlouho průměrně trvá, z vaší zkušenosti, než rodiny získají stavební povolení?

Dřív, když jsem jim stavební povolení vyřizoval já, jsem ho měl na stole za šest dní, nepočítám shromažďování vyjadřovacích zpráv, to trvá déle (cca tři měsíce). Dnes to trvá průměrně 8–12 měsíců podle toho, kde se staví. A také se to odvíjí úřad od úřadu. Nechci, aby z toho vyznělo, že je chyba jen na straně úředníků. Některé úřady pracují rychle, ale vy tam podáte žádost v době, kdy je před vámi těch žádostí třeba 80. A kolik jich zvládne vyřídit jeden úředník za měsíc? Čtyři? Tak si to pak spočítejte.

Co by podle vás mohlo proces urychlit?

Jednoznačně zrušení digitalizace a umožnění toho, aby úředníci mohli přebírat i papírové verze dokumentů (vyjadřovacích zpráv např. z hygieny). Dřív jsem si vzal například koordinační situaci stavby a zašel jsem na odbor životního prostředí, kde jsem už od vidění znal lidi, kteří tam pracovali. Přišel jsem za nimi, zeptal se, jestli je všechno v pořádku. Oni mi řekli že ne, že je chyba v případě ochrany ovzduší a ať si podám žádost. Za měsíc to bylo vyřešené. To stejné v případě ZPF (zemědělský půdní fond) – udělejte si dokumentaci nebo si vyřešte podklady k vynětí. Dobře. A za měsíc jsem to měl. Dnes se musí ke všemu napsat stanovisko, a nějaký další zaměstnanec musí vytvořit jednotné koordinované stanovisko.

O kolik se může prodražit stavba tím, že se vyřízení stavebního povolení prodlouží?

Projektová dokumentace, kterou potřebujete k získání stavebního povolení, stojí zhruba 250 tisíc a k tomu si připočtěte prováděcí dokumentaci. V případě, že se vyřízení stavebního povolení prodlouží, se za zmíněné dva roky může změnit územní plán, regulativy dané obce nebo cokoliv jiného a bude nutné na základě těchto změn vytvořit nový projekt. Dalších 250 tisíc korun. Zmiňuju v tuto chvíli poměrně extrémní situace ale ne nevyhnutelné. A to všechno jen kvůli tomu, že to na úřadě stojí. Náklady dané rodiny jsou jedna věc, ale co stát? Ten to stojí daleko více, protože kolečka soukolí ekonomiky se netočí, DPH nefunguje a byznys stojí. Podle mého názoru se bude jednat o miliardy.

Pozn. redakce – částka 250 tisíc je opravdu extrémní, jak zmiňuje projektant (jedná se především o individuální návrhy včetně prováděcí dokumentace).

Co by se stalo, kdyby se nová projektová dokumentace nevytvořila a stavělo by se podle staré?

Existuje vyhláška č. 131/2024 Sb., s účinností od 1. 7. 2024, která stanovuje, jak má vypadat prováděcí dokumentace. Dřív stačila jednodušší dokumentace pro povolení stavby a mohlo se stavět. Dnes ale musí být nově podle této vyhlášky vypracována dokumentace pro provádění stavby (včetně prováděcí zprávy), podle které mají stavební firmy postupovat. Pokud stavebník nebo firma nestaví podle ní, hrozí jim sankce.

Jaký je rozsah prováděcí dokumentace?

Dřív byl mezi klientem (stavebníkem) a autorizovaným inženýrem nebo architektem volitelný rozsah prováděcí dokumentace. Dnes není volitelný, je přesně stanovené, co všechno musí obnášet a to je největší problém. Je toho strašně moc a já osobně to vidím hodně v tom systému, do kterého soubory nahrávám – kapacity datových úložišť se měly původně naplnit zhruba za jeden týden, ale teď, aby se tam všechno vešlo, musíme zmenšit všechny soubory natolik, že jsou v podstatě nečitelné.

Jak se říká, co platí dnes, nemusí platit zítra, je to tak?

V tomto případě určitě ano. Moje povinnost, jakožto projektanta, je taková, že musím neustále sledovat všechny tyto změny, nová pravidla, zákony a tak dále. Je to poměrně velký nátlak a pociťuje ho i investor, který také musí vstřebávat všechny nové informace.

A mohou stavebníci proces nějakým způsobem urychlit?

Ne. A když si vyřizuje stavební povolení sám (stavba domu svépomocí), téměř není schopen získat stavební povolení rychle. On nevidí do systémů, neví, komu má zavolat, neví, kam všude se rozesílají jeho dokumenty, na jaké instituci by to zrovna mohlo stát atd.

Co mohou udělat pro to, aby se jim rozpočet nenavýšil?

Ideální varianta je vzít si (čistě na vyřízení stavebního povolení) firmu nebo člověka, který se zabývá legalizací stavby – inženýring. Mnoho stavebních firem takového člověka zaměstnává a díky tomu se pak celý proces dokáže zrychlit mnohdy až o půl roku. V tom je ta úspora – sice si připlatí 30 tisíc korun (někdy je tato služba zadarmo, resp. v rámci kompletní ceny za rodinný dům), ale tím, že budou mít stavební povolení rychle vyřešené, ušetří na stavbě domu. Navíc, zmíněné opravy projektové dokumentace jsou zpravidla zahrnuty v oněch 30 tisících korunách.

A jak velký vliv má na prodražování stavby inflace?

Záleží na tom, jak dlouho se vyřízení stavebního povolení táhne. I v průběhu výstavby domu mohou vznikat prodlevy, ale v porovnání s tím, jak náročné je dnes vyřešit poměrně rychle stavební povolení, nejsou tyto časové prodlevy téměř žádný problém.

Máte nějaký konkrétní příklad z praxe?

Ano, měli jsme zájemce o dům v hodnotě 3 mil. korun. Měsíc poté, co si dům z katalogu vybrali, se podepsala smlouva. S rychlostí vyřízení stavebního povolení počítejme na stavbu domu 18 měsíců, ale jak jste říkala, roli hraje inflace, která se tehdy pohybovala okolo 10 %. A 10 % ze 3 mil. je 300 000 Kč. Plus si k tomu připočítejme cenu za projektovou dokumentaci a jsme na 400 000 Kč (projekt stojí 250 000 Kč, ale některé firmy ho dotují ze svého, takže reálně zaplatí investoři okolo 100 000 Kč).

Lidé si také stěžují na to, že stavební úřady nereagují. Jaký na to máte pohled vy?

To se mi už stalo mockrát. Nahráli jsme do portálu stavebníka dokumenty a čekali na vyjádření – nic, nikdo se neozval. Úředníci by měli správně prohlédnout dokumenty a říct vám, co je případně špatně.

Mockrát vám děkuji za váš čas i rozhovor pro náš portál.

Rádo se stalo.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 23. – 25. května 2025. Vstupenku lze stáhnout ZDARMA na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován) . Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.