Mysleli si, že mají vlastní příjezdovou cestu. Ve skutečnosti patřila někomu jinému

Běžná koupě domu

Manželé hledali dům v okolí Prahy, kam by se přestěhovali s dětmi. Našli starší udržovaný dům v menší vesnici, kde přístup k nemovitosti vedl po úzké asfaltové komunikaci, která navazovala na krajskou silnici. Prodávající je ujistil, že příjezd funguje bez potíží a rodina, která dům vlastnila před nimi, cestu denně využívala přes třicet let. Manželé se spolehli na slova makléře i původního majitele, zkontrolovali samotný dům, podepsali kupní smlouvu a začali s úpravami interiéru. Žili v domnění, že pozemek pod cestou patří obci, nebo je pevnou součástí jejich parcely, kterou právě nabyli. Prodávající ani makléř je na možná rizika neupozornili.

Nový soused vše změnil

Situace se obrátila zhruba po roce a půl, kdy sousední neoplocený pozemek koupil investor s cílem postavit zde rodinný dům. Nechal si vytyčit hranice své parcely a zjistil, že celá příjezdová cesta k domu jeho sousedů leží na jeho pozemku. Okamžitě je kontaktoval a oznámil jim, že jde o jeho pozemek a že s dalším průjezdem nesouhlasí. Zároveň natáhl přes průjezd oranžovou pásku a oni tak nemohli k vlastnímu domu dojet autem, zaparkovat v garáži ani nechat přivézt materiál na probíhající opravy. Zprvu si mysleli, že se soused mýlí, ale pohled do katastrální mapy potvrdil pravý stav věci.

Podle návodu ve fotogalerii si můžete ověřit vlastnictví sousedních pozemků kolem vašeho domu.

Právní realita

Pravdou je, že předchozí soused totiž průjezd pouze trpěl. Vztahy v obci byly dříve volnější a přesné hranice pozemků se příliš neřešily. Sousedé se dohodli ústně a nevznikla potřeba zanášet tuto dohodu do úředních listin. Neexistovalo žádné věcné břemeno ani jiná smlouva, která by novým majitelům zaručovala právo cesty. Není-li zřízena služebnost ani jiné právo průjezdu, vychází zákon zpravidla z ochrany vlastníka pozemku. Jakmile investor parcelu koupil, nebyl vázán žádnou dřívější ústní dohodou nebo letitou praxí. Využil tak své právo a cestu uzavřel. Manželé se ocitli ve složité situaci, protože by museli řešit, zda existuje vydržené právo, nebo žádat soud o zřízení nezbytné cesty. Obě možnosti mohou znamenat dlouhé řízení.

Tvrdé vyjednávání

Následovalo několik měsíců debat a hledání kompromisu. Investor nechtěl ztratit stavební plochu, ale zároveň chápal, že rodina potřebuje k domu přístup. Nakonec souhlasil s tím, že jim úzký pruh pozemku pod cestou odprodá. Nadiktoval si ovšem cenu, která převyšovala běžnou tržní hodnotu půdy v dané lokalitě. Vyjednávací pozice investora byla výrazně silnější, protože rodina potřebovala přístup ke svému domu. Nakonec se rozhodli podmínky přijmout a pozemek odkoupit. Kdyby si tento problém zjistili už při koupi domu, mohli částku zahrnout do původní hypotéky, nebo vyjednat slevu z ceny.

Podobné spory se v České republice objevují poměrně často

Kupující vidí vyjeté koleje nebo asfaltový povrch a automaticky předpokládají, že jde o veřejnou komunikaci nebo jejich vlastní parcelu. Pokud dřívější vlastník přivíral oči a nechal sousedy jezdit přes svou louku, nevzniká tím automaticky právní nárok pro další generace. Pouhá tolerance sama o sobě obvykle nezakládá trvalé právo průjezdu a vlastník ji může zpravidla ukončit, aniž by musel udávat jakýkoli důvod. Ve výjimečných případech ale může o přístupu rozhodnout soud prostřednictvím nezbytné cesty.

Kontrola v katastru

Před podpisem rezervační smlouvy je nutné si přístupovou cestu prověřit. Prvním krokem je nahlédnutí do katastrální mapy, která je zdarma dostupná na internetu. V mapě si najděte kupovanou nemovitost a sledujte trasu, kudy se k ní reálně přijíždí. Zjistěte, komu patří všechny parcely, přes které cesta vede, od vašeho domu až po obecní nebo krajskou silnici. Pokud přístup leží na pozemcích fyzických nebo právnických osob, musíte v katastru nemovitostí zkontrolovat takzvaný list vlastnictví. Na něm hledejte oddíl věcná břemena, kde by mělo být zapsáno právo cesty ve prospěch vaší kupované nemovitosti.

Zabezpečení přístupu

Pokud zjistíte, že příjezd nevede po vaší nebo obecní parcele a chybí věcné břemeno, požadujte nápravu ještě před samotnou koupí. Nejlepší variantou je, když prodávající situaci vyřeší sám se stávajícími sousedy. Může se s nimi dohodnout na sepsání smlouvy o zřízení věcného břemene, nebo od nich část pozemku odkoupit a rovnou ji připojit k prodávanému domu. Pokud to z nějakého důvodu nejde, nechte si vypracovat právní rozbor rizik. Jestliže riziko neodstraníte, požadujte odpovídající slevu z kupní ceny. Získáte tak finanční rezervu na případný odkup pozemku v budoucnosti. Nespoléhejte na ústní dohody ani na to, že se cesta používá už mnoho let.

P.S. Hledáte inspiraci pro Vaše bydlení? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.