Koupili starý dům. Až po nastěhování zjistili, že soused má právo chodit přes jejich zahradu

Nečekaný host

Pár týdnů po odkoupení nemovitosti si všimli, že jim chodí cizí postarší muž přes zahradu. Když ho viděli poprvé, jen se tomu divili, ale aktivně nezasahovali. Mezi sebou se domluvili, že kdyby ho tam viděli znovu, půjdou za ním a poprosí ho, aby bez jejich svolení nevstupoval na jejich pozemek. Tato situace se však odehrála ještě tentýž den. Majitel domu se proto rozhodl zasáhnout. K jeho překvapení byl ale seniorem odkázán na list vlastnictví.

Málokdo zná věcné břemeno

Věcné břemeno, dnes označované jako služebnost, je právo, které omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného. V tomto případě šlo o právo chůze a jízdy. Pro nového majitele to znamená, že musí strpět pohyb cizí osoby na svém soukromém pozemku. V katastru nemovitostí se tyto údaje nacházejí v části C listu vlastnictví. Mnoho kupujících tuto část přehlíží a zaměřuje se pouze na vlastnické právo nebo případné exekuce. Při koupi nemovitosti je nutné pečlivě číst nejen kupní smlouvu, ale právě i aktuální výpis z katastru, kde jsou tyto závazky vedeny.

Finanční narovnání

Sousedovo procházení přes zahradu, zejména v letních měsících, narušovalo běžný provoz rodiny. Petr a Iveta zvažovali různé možnosti, od oplocení části pozemku až po právní kroky. Zjistili ale, že věcné břemeno nelze jen tak jednostranně zrušit. Rozhodli se proto pro přímé jednání se sousedem. Během několika schůzek hledali způsob, jak situaci vyřešit bez soudů. Soused byl ochotný o změně mluvit, protože i pro něj byla cesta přes cizí zahradu někdy nepohodlná, pokud byla tráva vysoká nebo pokud na zahradě probíhaly práce. Jednání trvala několik měsíců. Manželé sousedovi navrhli, že by bylo lepší, kdyby využíval jiný přístup ke své stodole, případně aby se břemeno zrušilo. Soused vyčíslil své náklady, které by mu vznikly úpravou terénu na jeho vlastním pozemku pro jiný vjezd. Rodina se rozhodla pro jednorázovou finanční náhradu. Tato částka pokryla sousedovy náklady na zpevnění cesty na jeho pozemku. Po podpisu smlouvy o zrušení věcného břemene podali návrh na vklad. Od té doby mají zahradu pouze pro sebe.

Prevence je levnější než náprava

Je důležité prověřit všechny právní závazky před koupí. Věcné břemeno nezaniká automaticky prodejem nemovitosti. Pokud je zapsáno v katastru, působí i vůči novému vlastníkovi. Pokud kupujete dům, vyžádejte si od prodávajícího aktuální výpis z katastru a věnujte pozornost části C. Pokud tam uvidíte záznam o věcném břemenu, požadujte vysvětlení, jak je právo v praxi využíváno. Někdy břemeno existuje jen formálně a sousedé ho již roky nepoužívají. V takovém případě je snazší dosáhnout zrušení ještě před koupí.

Právo cesty jako dědictví minulosti

V mnoha českých obcích jsou podobné situace běžné. Často jde o pozůstatky starých parcelací, kdy se rodiny dělily o majetek a vzájemně si nechávaly přístupové cesty. S postupem času se ale vztahy mezi novými majiteli mohou měnit a to, co kdysi fungovalo jako sousedská výpomoc, se stává zdrojem napětí. Právní úprava umožňuje zrušení služebnosti dohodou stran, pokud se obě strany shodnou na podmínkách. Pokud dohoda není možná, lze za splnění zákonných podmínek požádat soud o její zrušení či omezení. Proto je vždy výhodnější zvolit cestu domluvy. Pokud tedy narazíte na věcné břemeno, nenechte se od koupě odradit, pokud dům splňuje vaše požadavky. Jen počítejte s tím, že vyjednávání o zrušení břemene může vyžadovat čas a finance. Vždy je dobré mít k dispozici odhad nákladů, které sousedovi vzniknou, pokud o přístup přijde. Transparentnost v jednání a ochota k rozumnému kompromisu často vedou k cíli rychleji než právní bitvy. Pozemek bez takového omezení může mít pro majitele vyšší hodnotu. Pokud tedy řešíte podobnou věc, prvním krokem je vždy klidná diskuse a prověření právní situace.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.