„Raději platit nájem, než si brát hypotéku na malý dům,“ hlásí některé rodiny. 130 m2 plochy je podle nich málo

Dva rozdělené tábory

Před několika týdny se na internetu objevilo video, ve kterém mladý pár sdělil své měsíční splátky hypotéky a v komentářích pod ním se velmi rychle začaly rýsovat dva tábory. Objevovaly se tam názory lidí, pro které je jejich užitná plocha domu (127 m²) velmi malá a připomíná spíše chatu, nežli dům, ve kterém by měli vychovávat své dvě děti. Na druhé straně stáli lidé, kteří jim tyto názory rozporovali s tím, že taková plocha je v dnešní době velmi dostačující a pro některé doslovným luxusem. K jaké skupině byste se spíše přiklonili vy?

Užitná plocha 130 m² je pro celý život dostatečná.

Užitná plocha 130 m² není pro celý život dostatečná.

Ano, dřív to bylo jinak

Někteří lidé se stále nesmířili s realitou dnešní doby. Je pravdou, že se dříve stavěly větší (vícegenerační) domy na patro, jejichž užitná plocha byla mnohem větší. Podle dat ČSÚ a developerských statistik měly novostavby rodinných domů před 20 lety (2000–2005) průměrnou užitnou plochu kolem 150–160 m². Jednalo se o domy o dispozici 5kk či 5+1. Kdybychom se přesunuli do 70.–90. let, kdy probíhala výstavba oněch vícegeneračních domů, mluvili bychom o užitné ploše 180–220 m². Možná takový dům vlastnili nebo ještě vlastní vaši prarodiče – typicky se jednalo o dvě samostatné bytové jednotky (např. 3+1 a 4kk). K dnešnímu dni se však od té doby mnohé změnilo.

Drtivá většina rodinných novostaveb už nezaujímá 200 m²

Při dnešním navrhování domů se šetří hlavně na velikosti a jednoduchosti dispozice. Důvodů je mnoho, nicméně mezi ty největší patří cena stavebních pozemků, materiálů a práce. Nemluvě o tom, že se změnil i styl života. V rodinných domech už nepotřebujeme např. prádelnu (pračka a sušička jsou častokrát v technické místnosti či koupelně), velkou kotelnu se dřevem vystřídaly menší technické místnosti a sklep už v dnešním domě také nemá každá rodina. Samozřejmě pokud by investoři tyto místnosti v domě chtěli, není s tím problém – vše je otázka peněz. Kdybychom se však opět podívali na statistiky, zjistili bychom, že průměrná užitná plocha rodinného domu činila (v roce 2019) 133 m². Podle statistické ročenky (2023) byla obytná plocha (čistě část určená k obývání – např. bez technické místnosti, chodby atd.) rodinného domu zhruba 91 m². V širším pohledu se tedy jedná o 80–110 m².

Na fotografiích níže si můžete prohlédnout některé z velmi oblíbených typových rodinných domů a posoudit, zda by vám velikost domu vyhovovala.

Úroky klesly, jaké jsou vyhlídky?

Otázka cenově dostupného bydlení se v Česku řeší už od 90. let, kdy skončila éra regulovaných nájmů a začaly rychle růst ceny nemovitostí. Velký zlom ale nastal v posledních letech, kdy skokově vystřelily úrokové sazby hypoték a mnoha rodinám vzaly i tu poslední šanci na vlastní bydlení. Zatímco v období 2020–2023 se sazby pohybovaly až kolem 7 %, dnes už klesly přibližně na 5 %. I když je snížení o dva procentní body významným posunem, stále se nedá mluvit o levném úvěru. Kromě výše sazby je přitom zásadní i délka fixace.

Pro lepší představu si ukážeme modelový příklad. Rodinný dům s dispozicí 5+kk a užitnou plochou 130 m², postavený „na klíč“, vyjde zhruba na 6 milionů korun. Pokud máte k dispozici pouze povinných 10 % vlastních prostředků, budete v bance žádat o úvěr ve výši 5,4 milionu korun. Při úrokové sazbě 4,8 % a třicetileté splatnosti vychází měsíční splátka na přibližně 28 tisíc korun. A pravdou je, že pro mnoho domácností je tato částka na hranici finančních možností.

Ano, dokázali bychom ji ufinancovat.

Ne, nedokázali bychom ji ufinancovat.

Platit nájem nebude nikdy výhodnější, než splácet hypotéku

Mezi dalšími názory zaznívalo i to, že lidé by v tak „malém“ domě bydlet nechtěli – raději zůstanou v nájmu. Je pravda, že měsíční splátka kolem 30 tisíc korun je pro drtivou většinu rodin příliš vysoká a prakticky nereálná. Přesto je z dlouhodobého hlediska často výhodnější než život v nájemním bytě. Jen málokdo si uvědomuje, že placením nájmu v podstatě „splácí“ hypotéku někomu jinému a po letech mu nezůstane žádný majetek. U hypotéky je sice splátka mnohdy vyšší, ale po jejím splacení vlastníte nemovitost. Samozřejmě platí, že pro některé rodiny, páry či jednotlivce je hypotéka nedostupná – v takovém případě je nájem logickou a někdy i jedinou možností.

S hypotékou přeplácíte hodnotu domu

„Proč se lidé chválí za to, že splácí měsíčně 28 tisíc korun za dům? Vždyť ho mnohonásobně přeplácí!“ Tento komentář napsal David, a ačkoliv měl pravdu, z dlouhodobého se mýlil. U hypotéky sice skutečně zaplatíte výrazně víc, než kolik činila původní půjčka, nicméně na konci vám zůstává nemovitost – tedy nemalý majetek.

Pokud bychom si od banky vypůjčili 5,4 mil. korun s úrokovou sazbou 5 % a třicetiletou splatností, na úrocích přeplatíme asi 5 mil. korun (za předpokladu, že sazba zůstane stejná po celou dobu fixace). Na první pohled to může působit nevýhodně, ale je potřeba brát v úvahu inflaci a dlouhodobý růst cen nemovitostí. Do roku 2023 rostly ceny rezidenčních nemovitostí v Česku v průměru o 5–7 % ročně, zatímco inflace se dlouhodobě pohybovala okolo 2,5–3 % ročně. Hodnota vašeho domu bude tedy za 30 let zcela odlišná oproti dnešku. Pokud by ceny nemovitostí rostly jen tempem inflace (cca 3 % ročně), dům postavený za 6 mil. Kč může mít za několik let hodnotu okolo 15 mil. Kč. A jestliže by se zopakoval scénář posledních dekád, jeho hodnota by mohla vystoupat na 20 až 30 mil. Kč i více. Pro srovnání: lidé, kteří si v roce 2000 vzali hypotéku se splátkou 15 tisíc korun měsíčně, ji tehdy považovali za obrovskou zátěž. Dnes je to částka, kterou mnoho domácností platí jen za nájem běžného bytu.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 19. ledna – 1. února 2026. Vstupenku lze stáhnout ZDARMA na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován) . Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.