Celý život pomáhá lidem ušetřit. Své rady nyní aplikoval i při stavbě vlastního bungalovu u Kolína

Nenechte si ujít:

Období mezi prodejem starého domu a hledáním nové stavební parcely, na které by si mohli postavit nový rodinný dům, bylo poměrně náročné. Rodina si dokonce na chvíli musela hledat dočasné nájemní bydlení. Vše ale dopadlo dobře, a tak dnes majitelé krásné dřevostavby předávají zkušenost dalším stavebníkům. Proč byli v řadovém domě nespokojení? Jak dokázali využít období pandemie v roce 2020 ve svůj prospěch? S jakou nestandardní situací se při návrhu domu setkali? Podle čeho si vybrali stavební společnost a jak probíhala spolupráce? Kolik peněz navíc si půjčili na výstavbu domu a co jako hypoteční poradce radí ostatním lidem? To zjistíte v zajímavém rozhovoru s Martinem, majitelem moderního rodinného domu.

Martine, jak začal váš příběh? Proč jste se rozhodli postavit dům?

Nejdříve jsme bydleli v bytě, ale když se nám narodila dcera, začal nám být malý. Nejprve jsme koupili řadový dům, který byl podlahovou plochou ještě větší než tento, ale bylo to nešikovné. Dokud nemáte řadovku, nepochopíte, že má spíš blíže k bytu než k domu. Nebyli jsme tam zkrátka úplně spokojeni. V té době zrovna hodně rostla cena nemovitostí, a tak jsme dům prodali. Cenově nás to vyšlo výhodně – v roce 2019 jsme řadovku koupili a o dva roky později ji prodali. Díky tomu jsme si mohli dovolit koupit pozemek a na něm postavit své vysněné bydlení.

Proč jste byli v řadovém domě nespokojení?

Zaprvé tam bylo všechno slyšet. Sousedi měli taky děti, a když dupaly po schodech, tak to šlo slyšet. Na druhé straně bydlel starší pán, který si občas nalil sklenku a taky to byl muzikant. Všechno bylo hodně slyšet.

Proč jste si postavili dům u Prahy? Pocházíte odtud?

Ne, oba se ženou pocházíme od Dvora Králové. Byt jsme měli taky tam a řadovku jsme měli u Pardubic. Pak jsme se ale rozhodli, že chceme být blíže k Praze.

A proč jste se rozhodli pro dřevostavbu? Proč ne zděný dům?

Hlavně kvůli rychlosti. Taky jsme to konzultovali s blízkým příbuzným, který vlastní stavební firmu. Sice staví zděné domy, ale vyzná se, takže nás od dřevostaveb ani neodrazoval. Podle něj je prý úroveň dřevostaveb dostatečně vysoká na to, aby to plnohodnotně splnilo stejné parametry jako zděný dům, a není důvod, proč si dřevostavbu nepostavit. Konzultovali jsme s ním nakonec každý krok, i výběr firmy.

Říkal jste, že jste si vybrali dřevostavbu kvůli rychlosti. Spěchali jste z řadovky?

Dalo by se to tak říct, museli jsme ji prodat, abychom mohli začít stavět. Řadovka se nafotila do inzerátu v srpnu a v září jsme měli první prohlídky. Od října jsme si s rodinou hledali náhradní bydlení – nájemní byt. V té době jsme i zvažovali koupi samostatně stojící novostavby, ale když jsme si je procházeli, vždycky tam bylo něco, co nám nevyhovovalo. Člověk má nějakou představu, a když už si to někdo jiný postavil po svém a vy to chcete mít do detailu dle svého, tak se neshodnete. Tak jsme se rozhodli, že místo nějakého ústupku si radši postavíme dům sami. Řadovka se prodala těsně před Vánoci, řešili jsme prodej přes realitní kancelář.

Dalo by se říci, že jste jedni z mála, kterým pandemie neuškodila, ba naopak...

Ano, pandemie nám nahrála. Předtím jsme stihli včas podepsat smlouvu se stavební firmou a vychytali tak dobré ceny. V roce 2021 skokově vzrostly ceny polystyrenu, dřeva a spousty dalšího stavebního materiálu. A stavební společnost měla garantovanou cenu materiálu. Podepsali jsme to zkrátka za pět minut dvanáct, o rok později by nás to stejné vyšlo o třetinu dráž.

Dokázal byste nějak shrnout časový harmonogram?

Řadový dům se tedy prodal před Vánoci 2020 a ještě před silvestrem jsme si našli stavební pozemek. Mám kamaráda projektanta, takže sotva jsme vybrali pozemek, sešli jsme se spolu a začal kreslit rodinný dům. Přes léto se řešilo stavební povolení, které jsme oficiálně dostali v prosinci 2021, stavět se začalo 6. 1. 2022 a 29. 11. 2022 nám dům předávali.

A jste tu šťastní? Jaké máte sousedské vztahy?

Na druhé straně nikdo není, je tam prázdný pozemek a v dalším domě bydlí kamarádi.

Jak jste našli tak krásný pozemek?

To je taky dobrý příběh. Kamarádi nám poradili, že mezi Kolínem a Poděbrady jsou pozemky k prodeji, přitom sami nevěděli, kde přesně. Tak jsme se ženou různě hledali, až jsme je našli. Nebyla tady žádná veřejná inzerce, pán to prodával na vlastním webu. A protože naši kamarádi sháněli pozemek ve stejné lokaci jako my, ale o žádném nevěděli, tak jsme jim o tom řekli a nakonec tu bydlí taky.

Byl pozemek za dobrou cenu, když ho majitel neprodával přes realitní kancelář?

Bylo to za tržní cenu. Ale ten pán na prodej netlačil, moc ty parcely nepropagoval. Celkem tu měl dvanáct pozemků, přičemž si poslední tři držel.

Jak těžké bylo najít ideální stavební parcelu? Měli jste na její charakter nějaké požadavky?

Chtěli jsme určitě severojižní orientaci, abychom si mohli udělat bazén a terasu na jih, vchod měl být tedy na sever. Pak jsme chtěli, aby byl pozemek větších rozměrů, protože jsme plánovali stavět bungalov. A uvažovali jsme i nad obecními regulativy – většinou ve vesnicích bývá 30% zastavitelnost pozemku, a když se k domu přidá garáž a bazén, tak jsme i s pergolou na 29,5 % úplně přesně. Náš pozemek zaujímá 940 m². Dalším regulativem byla výška plotu.

Setkali jste se s nějakými nestandardními situacemi?

Ano, s jednou. Chtěli jsme mít vjezd do garáže ne z boční strany, ale přímo z ulice. To nám ale zakázali z obce z oddělení ekologie kvůli vzrostlému stromu, co tam stojí – prý by bránil ve výhledu.

Byly tady nachystané všechny přípojky?

To bylo taky jedno z kritérií výběru, aby byl pozemek kompletně připravený a nemuseli jsme nic řešit. Chtěli jsme pozemek, kde se bude moct rovnou stavět. Máme vodu, elektřinu, může tady být plyn, ale nejsme napojeni. Jsme připojeni na místní kanalizaci, ale i tak zadržujeme dešťovou vodu – máme sedmikubíkovou plastovou nádrž a vedle ní máme ještě retenční nádrž.

Bungalov jste chtěli z nějakého konkrétního důvodu? Proč ne patrový dům?

Bungalov jsme chtěli hlavně kvůli dětem. Ta řadovka byla třípatrová – 100 m² suterén, 100 m² přízemí a 100 m² patro – když jsme se tam přestěhovali, oba nás dost bolely nohy. A taky to bylo nešikovné, naše roční dcera se nám jednou skutálela ze schodů i přes všechna dvířka a zabezpečení. Takže bungalov byl jasná volba.

Dispozici jste si tedy navrhli sami? Nejedná se o typový projekt z katalogu?

Na internetu jsme našli projekty různých rodinných domů, vybrali jsme si takový, který nám byl nejblíže, a ten nám projektant předělal na míru. Takže nemáme přímo typový dům, ale zase není stoprocentně z naší hlavy. Poté, co nám projektant vytvořil hrubý projekt, jsme poptávali firmy.

Co jste si navrhovali sami? Co nebylo v původním návrhu?

Určitě jsme chtěli jeden pokoj tak, aby byl oddělený – kancelář nebo pracovna, proto tady mám i vlastní WC. Dalším požadavkem byla dvojgaráž na auta vedle sebe, ne za sebou. Pak jsme chtěli alespoň 50 m² velkou kuchyň s obývákem a jídelnou. A dětské pokoje jsme chtěli pro každou dceru o velikosti minimálně 14 m². Dále jsme chtěli šatnu a dvě koupelny – pro děti a pro nás.

Podle čeho jste si vybírali stavební firmu a proč padla volba právě na tuto?

Poptali jsme asi dvacet firem. Cenově přijatelné nabídky jsme následně konzultovali s rodinným známým, který má tu stavební firmu. Ten si vždycky projel nějaké standardy a rovnou některé firmy vyřadil a nakonec z toho všeho vyšla firma Taurushaus nejlépe. Říkal, že nebudeme muset nic moc doplácet, protože mají rozumně nastavené standardy. Takže jsme vybírali podle kompromisu mezi cenou a kvalitou.

Jak probíhala spolupráce po oslovení?

Nejdříve jsme se asi dvakrát viděli online, na podpis dokumentace už jsme se viděli osobně. Bylo to v době pandemie.

Věděli jste, do čeho jdete, nebo jste se ženou vyrůstali ve zděném domě? Někteří lidé bývají skeptičtí a obávají se velkých rozdílů mezi dřevostavbou a zděným domem...

Žena vyrůstala v dřevostavbě a ona ani její rodiče s tím neměli problém, tak jsme si říkali, proč bychom do toho nešli, když to funguje jiným. Jak říkáte, že jsou vůči dřevostavbám lidé skeptičtí – podle mě je důležitý názor někoho kvalifikovaného.

Dům jste si nechali postavit na klíč?

Na klíč i se základovou deskou, tedy kromě kuchyně. Po celou dobu tu byl náš kamarád – dělal nám stavební dozor.

Jak dlouho trvala výstavba domu?

Přesně nevím, ale co si pamatuji, ještě nebylo ani léto a už tady stála konstrukce. Není to montovaná dřevostavba, ale sloupková.

Zvažovali jste difuzně otevřenou nebo uzavřenou konstrukci?

V tomto jsme to brali ekonomicky, takže máme uzavřenou konstrukci, protože byla levnější.

Jak máte řešený systém vytápění?

Máme tepelné čerpadlo vzduch-vzduch spíše do počtu kvůli regulativním normám. Jinak máme podlahové vytápění elektrickým kabelovým systémem.

Proč jste zvolili takovou kombinaci?

Bylo to opět ekonomičtější a bylo nám řečeno, že v tom není moc velký rozdíl. Za mě akorát není úplně dobrá kombinace elektrického podlahového vytápění a vinylu. Kamarádi mají všude dlažbu s podlahovým vytápěním a ta dlažba vyloženě hřeje, chodíte a máte pocit tepla pod nohou. U nás je tento pocit jen v koupelnách, kde je taky dlažba. Dlažba se nahřeje, kdežto u vinylu je vždycky mezi betonovou vrstvou a vinylem trochu vzduchu, nikdy pak nehřeje. Dlažbu jsme ale nechtěli kvůli dětem, protože spadnout na vinyl oproti dlažbě je docela rozdíl.

A proč jste nechtěli teplovodní podlahové vytápění?

Bylo nám řečeno, že je to zbytečný vícenáklad proti standardu.

Kdybyste to věděli na začátku, udělali byste něco jinak?

Možná bych dal jiný způsob topení, ale to se těžko posuzuje takhle zpětně. Chtěli jsme mít pocit teplých nohou, proto jsme si dávali podlahové vytápění, a teď nás to trochu mrzí, že to není.

Říkal jste, že tepelné čerpadlo bylo jen do počtu. Myslíte kvůli energetickému štítku?

To bylo nutné kvůli stavebnímu povolení. Nemuseli jsme mít přímo tepelné čerpadlo, ale jakýkoli druhý zdroj tepla. Nechtěli jsme krb, měli jsme ho dříve a vůbec jsme ho nepoužívali, bylo to pro nás zbytečné, takže jsme vybrali tepelné čerpadlo.

Nad rekuperací jste neuvažovali?

Rekuperaci nemáme ani jsme ji nechtěli. Když jsme chodili na prohlídky, ještě dřív, než jsme věděli, zda stavět nebo koupit hotový dům, rekuperace nám připadala jako nepraktická, nešikovná. Radši si otevřeme okno, než aby se větralo samo.

Stavěli jste v době, kdy zrovna rostla cena elektřiny. Nepozastavili jste se nad tím, jestli není celý dům na elektřinu zbytečně vysoký výdaj?

Když jsme si dělali propočty, tak v době, kdy jsme navrhovali dům, to ekonomicky nedávalo smysl. Kdybychom ho navrhovali o rok později, už by tam návratnost byla jiná.

A fotovoltaiku jste nezvažovali?

Zvažujeme, asi jednou bude, včetně baterií.

S elektrickým podlahovým topením jste spokojeni, nebo byste měnili?

Jsou to v podstatě jen pojistky. Je to kabelový systém, kterým vede elektřina, a celý princip je, že máme pojistkovou skříň navíc. Ale nevím, jestli je to doporučitelný systém. Má to nevýhodu v tom, že když si uděláte solární panely, většinou jsou udělané tak, že ohřívají vodu. Když si uděláte teplovodní topení, tak je to šikovnější, jde to ze solárů přímo do podlahy. Když máme elektrické vytápění, potřebujeme bateriový systém solárů, aby to fungovalo.

Tepelný komfort v létě a v zimě – nepřehřívá se vám dům v létě?

Pro nás to je příjemné, my jsme teplomilní. Když byla ta velká vedra, uvnitř bylo klidně 30 °C, ale to proto, že jsme to chtěli. Když sem přijede návštěva, extra kvůli ní pouštíme tu klimatizaci. Sami si to nepustíme, protože nám je to teplo příjemné.

Máte nějakým způsobem řešené stínění?

Máme u každého okna venkovní žaluzie, kromě koupelen. I když jsme si to nenechávali realizovat od stavební společnosti (nebylo to ve standardu), nevadilo jim to. Akorát jsme museli realizaci trochu sladit – máme nepřiznané boxy pod fasádou.

Už tady žijete druhým rokem. Dokázal byste zhodnotit výhody nebo nevýhody bydlení v dřevostavbě?

Když to porovnám s tím, že jsme předtím bydleli dva roky ve zděném řadovém domě, tak nevidím rozdíl. Naopak je příjemné, že to tady lépe udrží teplo. Loňskou topnou sezonu jsme začali vytápět významně později než ostatní sousedi kolem nás. Záměrně je dům orientovaný na jih a například to čtyřdílné okno v obýváku pomůže dost vytopit jen sluníčkem.

Jak probíhalo předání domu?

Přijel pan Janovský osobně, dovezl víno a další dobroty. Pozval jsem sem ještě našeho projektanta, aby měl i odbornější komentář. Důsledně si dům prošli a o všem se detailně mluvilo. Za tři hodiny bylo hotovo.

Na co se má připravit člověk, kterého čeká předání hotové stavby?

Podle mě je důležité mít s sebou odborníka. Kdyby tady nebyl náš projektant, tak to zvládneme za chvilku, protože bychom mu jako laici neměli co říct.

A jak probíhala kolaudace domu? Přišel někdo ze stavebního úřadu?

Přišli osobně. Projektant se tomu dost divil, je z okresu Trutnov, kde osobně na kolaudaci vůbec nechodí. Přišli kromě paní ze stavebního úřadu i zástupci obce. Prohlédli si dům, sedli si ke stolu a procházeli veškerou dokumentaci. A to už řešili s projektantem.

Co bylo podle vás nejvíce stresující na celém procesu výstavby?

Pro mě osobně bylo asi nejvíce stresující to, když mi projektant říkal, že se běžně na kontrolu ze stavebního úřadu nechodí a že mu přijde zvláštní, že na kolaudaci chtějí přijít. Tak jsem přemýšlel, co tady chtějí zkoumat, co se jim nezdá a podobně. Pak jsme ladili nějaké detaily, aby všechno bylo v pořádku – rozmisťoval jsem hasicí přístroje, na poslední chvíli montoval hlásiče požáru a takové drobnosti, na které mě projektant upozornil.

Co byste doporučil nebo poradil lidem, kteří se chystají stavět dům?

Co zpětně hodnotím dobře, je to, že jsme si půjčili víc peněz, než bylo nezbytně nutné, abychom mohli udělat všechno najednou a nemuselo se to pak dodělávat. Jednou si postavíme pergolu, jednou uděláme bazén… Podle mě je vše nutné udělat najednou, protože jinak k tomu už často nedojde.

O kolik navíc jste si půjčili?

Asi o 20 %. A ten polštář se ve finále celý použil. Lepší je vzít si z jedné vody načisto pořádnou hypotéku, protože nějaké doplňkové úvěry jsou mnohem dražší než hlavní hypotéka. Když vám chybí například půl milionu, nikdy ho neseženete za stejnou sazbu, jakou máte u hypotéky na 4 miliony. Dělám hypotéky a asi 3/4 lidí, co se mnou staví, si ještě nakonec museli dopůjčovat, aby vše dodělali tak, jak chtěli.

Když za vámi člověk přijde s tím, že chce stavět dům, doporučujete mu rovnou, aby si vzal o 10–20 % více?

Ano, ze dvou důvodů. Zaprvé se jim to hodí a zadruhé má každá banka nějakou toleranci nedočerpání. Když si vezmete hypotéku na 5 milionů, nejčastěji je tolerance 20 %, takže máte polštář rovnou 4–5. A jestli si vezmete 4 nebo 5, vždycky je to bez sankce.

Co kdyby nastala situace, že nebudou schopni hypotéku splácet? Třeba by si rádi vzali milion navíc, ale vědí, že nebudou moci splácet 30 000 Kč měsíčně...

To se pak samozřejmě nedá nic dělat. Pak už je zapotřebí mít nějakou sebereflexi a říct si, jestli je vůbec dobrý nápad začít stavět dům.

Jaká by byla měsíční splátka, kdyby si dnes někdo bral hypotéku na 5–6 milionů?

Zhruba 25–30 000 Kč za dnešní sazby, ale to jde těžko říct. Četl jsem názory odborníků a líbí se mi pojem „hladké přistání“. Znamená to, že budou postupně (po dobu tří let) padat úrokové sazby a ustálí se zhruba na 3 %. Když si to vezmu zpětně, loni touto dobou byly hypotéky horkotěžko pod 5 %. Myslím si, že toto tempo bude pokračovat a za ty tři roky bude sazba 3–3,5 %. Velkou roli hraje váš výběr banky, když si berete hypotéku. Některé banky neumí pustit více peněz najednou.

Někdy stavební firmy rozfázují platby na jednotlivé fáze v případě výstavby domu. Máte s tímto typem splácení zkušenost?

Ve smlouvě jsme měli asi 8 nebo 10 splátek podmíněných nějakým krokem na stavbě. Ten den, kdy byla práce hotová, přišla faktura. S firmou byla dobrá domluva. Co tak vím, tak majitelé stavebních firem si na některé banky přímo stěžují, protože budoucí majitelé čerpají například 15 x po 100 000 Kč, takže ta firma vlastně nic neudělá a už se musí znovu čerpat.

Při tom čerpání hypotéky se musí vždy dokládat faktura?

Kontrolu si dělal odhadce, přišel se podívat, co je všechno hotové, a podle toho banka pustila další peníze tak, aby to odpovídalo poměru, kolik procent může být maximálně hypotéka. Když byl dům odhadnutý na 9 milionů už hotový, nikdy by nedali víc než odhad, pustí maximálně do té výše. Odhadce k nám musel přijít třikrát. Vždy viděl, že se něco v nějakém objemu udělalo, a ocenil to na rozestavěnost například 40 %.

Martine, moc děkuji za rozhovor a zajímavé postřehy.

Rádo se stalo, také vám děkuji za rozhovor.

Plánujete stavbu rodinného domu? Navštivte ONLINE KURZ, kde se naučíte, jak správně postupovat i na co si dát pozor. více informací »