„Divím se, že vícegenerační hypotéku nevyužívá více lidí. Téměř všichni mladí dostanou úvěr hned,“ říká Lukáš Švanda

Lukáši, co je vaším hnacím motorem při práci hypotečního poradce?

Vyřizováním hypoték se zabývám už řadu let a nejvíc mě na této práci baví to, že opravdu mění lidem životy. Pomáhám jim dostat se k vlastnímu bydlení, což je pro většinu z nás jeden z největších životních cílů. Každý případ je jiný, každá rodina má jiné možnosti a potřeby – tahle rozmanitost mě udržuje motivovaného a baví mě hledat ta nejlepší řešení.

Co je dnes pro mladé lidi, při hledání bydlení, největší překážkou?

Určitě vysoké ceny nemovitostí v kombinaci s přísnějšími podmínkami pro získání hypotéky. Mladí lidé často ještě nemají dostatečný příjem nebo úspory, aby splnili podmínky bank. A když už mají slušný plat, tak jim chybí třeba vlastní kapitál. Mnohdy pak mladé rodiny spoléhají na vícegenerační hypotéky.

Dokázal byste to více rozvést?

Je to typ hypotéky, kdy do úvěru vstupuje více generací – obvykle rodiče pomáhají svým dětem tím, že se stanou spoludlužníky nebo ručiteli. Díky tomu se zvýší bonita celé žádosti a mladší generace může získat úvěr, na který by sama nedosáhla.

To je nový způsob čerpání úvěru, nebo je v Česku už běžný?

V podstatě nejde o úplnou novinku – ten princip už tu existuje dlouho. V poslední době se o něm mluví víc a banky s tím začínají více pracovat. Důvodem jsou právě ty náročnější podmínky pro mladé lidi, které usilují o získání hypotéky. I tak mi ale přijde, že vícegenerační hypotéku nevyužívá více lidí.

Jakou výhodu má tento typ hypotéky oproti běžnému čerpání úvěru?

Zásadní výhodou je, že se díky rodičům zvyšuje bonita, tedy schopnost splácet. Banka pak může nabídnout vyšší úvěr, lepší úrok nebo vůbec úvěr schválit. A často tím rodiny obejdou i nutnost vysokého vlastního kapitálu. Pokud by tedy banky hypotéku kvůli nízkému příjmu neschválily, vstup rodičů často situaci vyřeší. Mladý pár si tak může dovolit větší byt nebo dům, a přitom se nestěhuje na kraj republiky – může zůstat v místě, kde žije a pracuje.

A v čem se tato hypotéka liší od klasického ručení?

Klasické ručení obvykle znamená zástavu nemovitosti. U mezigenerační hypotéky ale rodiče nejčastěji vstupují přímo jako spoludlužníci – to znamená, že jsou za hypotéku stejně odpovědní jako děti.

Dokázal byste mi popsat, jak to funguje v praxi?

Záleží na konkrétní situaci a kdo je do „procesu“ zapojen. Nejčastěji jde o kombinaci mladých lidí a jejich rodičů. Všichni zapojení jsou posuzováni bankou, jejich příjmy i závazky. A všichni nesou odpovědnost za splácení.

Je možné, aby si vzali vícegenerační hypotéku děti a prarodiče?

Nejčastější je model rodiče + děti, ale pokud mají prarodiče stále příjmy, které banka akceptuje, i oni mohou pomoci. Musíme však brát v úvahu věk – banky většinou chtějí, aby hypotéka byla splacená před 70. nebo 75. rokem nejstaršího dlužníka (ale některé banky mohou tolerovat vyšší věk).

Kdyby se mladým lidem v průběhu času zvedly příjmy, je možné hypotéku přepsat jen na ně?

Ano, to je běžná praxe. Po několika letech, kdy se situace mladých zlepší – vyšší příjem, úspory – lze požádat banku o vyvázání rodičů. Není to automatické, ale pokud to dává ekonomický smysl, banky tomu vycházejí vstříc.

Rodiče svým dětem opravdu jen pomáhají, nebo mají také podíl na nemovitosti?

To záleží na dohodě v rodině. Rodiče mohou být spoludlužníky, aniž by byli zapsaní na listu vlastnictví. Ale mohou být i spoluvlastníky – záleží, jak se domluví a co je z právního hlediska výhodnější.

Zní to lákavě. Existují nějaké nevýhody?

Ano. Tím, že rodiče vstoupí do hypotéky, si ovlivní vlastní bonitu – například si už nemusí vzít další úvěr. A taky to vyžaduje důvěru – v případě nesplácení by banka vymáhala peníze od všech zúčastněných.

To mě přivádí k otázce, co když se vztahy v rodině přetrhají?

Rozhodně doporučuji předem uzavřít dohodu nebo smlouvu, která přesně určí, kdo má jaké povinnosti a práva. Právní ošetření je klíčové, i když si všichni v rodině důvěřují.

Vychází rodiče nebo prarodiče svým dětem vstříc často? Není to pro ně riziková záležitost, např. s ohledem na věk?

Může být. Pokud jsou v důchodu, banka už jejich příjem nemusí uznat v plné výši. Navíc si tím můžou omezit finanční možnosti do budoucna. I proto je potřeba to dobře promyslet a propočítat. Rodiče na takové žádosti od svých dětí reagují individuálně. Někdo pomáhá rád, jiný má obavy, hlavně kvůli vlastnímu věku nebo nejistotě. Když ale všechno dobře vysvětlím a ukážu konkrétní čísla, většinou se obavy zmírní.

Na co by si měli dávat lidé pozor, než se rozhodnou pro tento typ hypotéky?

Na tři věci: důvěru v rodině, dlouhodobé finanční plánování a právní zajištění. Je to velký závazek, který by měl být promyšlený z obou stran.

Máte nějaký příklad z praxe se šťastným koncem?

Ano, nedávno jsem pomáhal mladé klientce, která měla nižší plat. Díky tomu, že její rodiče vstoupili do hypotéky jako spoludlužníci, jim banka úvěr schválila. Dnes vlastní hezký byt přímo v její lokalitě, byt pronajímá a splácí bez problémů. Byt se za tu dobu dokonce zvedl na hodnotě. Pokud bychom čekali, až by se jí navýšil plat, cena nemovitosti by se za tu dobu mohla zvednout a už by ji to také nevycházelo.

Myslíte si, že do budoucna bude tento typ hypotéky žádanější?

Myslím, že to bude čím dál běžnější. Situace na trhu s bydlením mladé lidi nutí hledat alternativní cesty. A mezigenerační spolupráce je přirozeným řešením, pokud je vztah v rodině dobrý.

A banky jsou tedy takovému modelu otevřené, je to tak?

Většina bank už má s tímto modelem zkušenosti a dokáže ho vyhodnotit rychle. Je tam trochu víc papírování kvůli více osobám ve smlouvě, ale to není nic, co by nešlo zvládnout.

Jaké rady byste na závěr sdělil mladým lidem, kteří usilují o vlastní bydlení?

V první řadě začněte plánovat co nejdřív – ideálně už s prvními příjmy. Dále se nebojte požádat rodiče o pomoc – pokud to uděláte zodpovědně, většina ráda pomůže. A v neposlední řadě konzultujte vaše kroky s odborníkem – ten vám ukáže možnosti, na které byste sami možná ani nepřišli.

Lukáši, díky moc za váš čas.

Rádo se stalo. Děkuji za rozhovor.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 23. – 25. května 2025. Vstupenku lze stáhnout ZDARMA na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován) . Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.