Soused jim nedovolil používat jedinou příjezdovou cestu. K novému domu se teď nemají jak dostat

Nákup parcely bez ověření

Příběh odstartoval zhruba před třemi lety, když začali hledat vhodné místo pro budoucí bydlení v klidné lokalitě nedaleko Prahy. Po mnoha prohlídkách si vyhlédli pozemek na okraji menší vesnice, ke kterému vedla zpevněná polní cesta od hlavní silnice. Předchozí majitel tuto vyježděnou trasu dlouhé roky využíval k příjezdu na zahradu, o kterou se pravidelně staral a sekal na ní trávu. Budoucí majitele parcely nenapadlo zjišťovat přesný právní stav této komunikace v dostupných registrech. Považovali za hotovou věc, že k jejich pozemku existuje normální přístup, když je cesta v terénu dobře viditelná a zjevně denně používaná. S klidným svědomím koupili parcelu, podepsali smlouvy a rovnou se pustili do vyřizování nezbytných dokumentů spojených s vydáním stavebního povolení.

Konec dobrých sousedských vztahů

Během prvního roku stavby probíhaly veškeré domluvené práce bez potíží. Soused, kterému patřila cesta, občas prohodil s manželi přes plot pár slov. Proti občasnému průjezdu bagrů, nákladních jeřábů nebo betonářských domíchávačů neměl jedinou námitku a vše toleroval. Změna ovšem nastala ve chvíli, kdy manželé začali budovat plot z betonových tvárnic. Podle názoru souseda plot zasahoval blízko k jeho hranici a omezoval ho.

Po jediné hádce ohledně nepřesností v geometrickém plánu se soused rozhodl jednat. Přes příjezdovou cestu natáhl ocelový řetěz opatřený visacím zámkem a znemožnil tak průjezd vozidel. Zda měl soused právo cestu tímto způsobem uzavřít, nebylo v té chvíli jasné. Důležité bylo také zjistit, zda nejde o veřejně přístupnou účelovou komunikaci, kterou může veřejnost za splnění zákonných podmínek užívat i bez souhlasu současného vlastníka pozemku. Manželé se tak najednou nedostali autem na svůj vlastní pozemek, dodavatelé nemohli přivézt připravený materiál na dokončení rozpracované střechy a najatí dělníci museli přerušit veškerou práci na rozestavěném domě.

Spoluvlastnictví a jeho výhody

Zaskočený pár začal urychleně řešit, jaké mají právní možnosti. Při první schůzce s právníkem zjistili, že tou nejbezpečnější a nejpraktičtější cestou je přímé spoluvlastnictví dané parcely. Kdyby si manželé už při nákupu stavební parcely zajistili také spoluvlastnický podíl na přístupové komunikaci, měli by výrazně silnější právní postavení. Oni ovšem v této chvíli žádný podíl na cestě nevlastnili. Půda ležící přímo pod cestou patřila výlučně vedlejšímu sousedovi, se kterým měli konflikt kvůli nedokončenému plotu.

Služebnost jako jistota?

Druhou možností bylo takzvané věcné břemeno. Právní terminologie rozlišuje zejména služebnost stezky, která umožňuje přes cizí pozemek chodit, a služebnost cesty, jejíž součástí může být také právo průjezdu vozidly. Pokud by dřívější majitel parcely měl s vlastníkem cesty v minulosti uzavřenou platnou smlouvu o zřízení této služebnosti a dohoda by byla zapsaná v katastru nemovitostí, platila by automaticky i pro nové majitele domu. Ani tento zápis však v katastru u jejich pozemku nefiguroval.

Dotáhli to až k soudu

Vzhledem k chybějícímu vlastnickému podílu i absenci zapsaného věcného břemena, nezbývalo manželům moc dalších možností. Najatý advokát jim poradil, aby se nejprve pokusili se sousedem znovu promluvit. Cílem bylo uzavřít mimosoudní dohodu o zřízení věcné služebnosti za předem smluvenou finanční náhradu. Když ovšem soused tento návrh odmítl a nechtěl o penězích slyšet, rozhodla se rodina řešit nedostatečně zajištěný přístup soudní cestou formou takzvané nezbytné cesty.

Verdikt

Proces se táhl jedenáct měsíců a stavba mezitím stála. Soudce musel detailně zkoumat všechny okolnosti daného případu, protože zřízení nezbytné cesty není žádný automatický nárok pro každého žadatele. Pečlivě posuzoval, zda nařízeným povolením pravidelného průjezdu nezpůsobí sousedovi nepřiměřenou majetkovou újmu. Přestože si manželé právní stav příjezdové cesty před koupí dostatečně neověřili, soud dospěl k závěru, že jejich opomenutí za daných okolností nebrání povolení nezbytné cesty. Posuzoval především, zda právě jejich jednání způsobilo nedostatek právně zajištěného přístupu a zda by jim soused služebnost vůbec umožnil zřídit, kdyby ho o ni požádali před koupí. Přihlédl také k tomu, že neexistovala jiná přiměřená možnost přístupu k pozemku. Po zvážení všech okolností proto rozhodl ve prospěch manželů. Sousedovi za tento zásah do vlastnictví přiřkl jednorázovou finanční náhradu, kterou rodina musela uhradit.

P.S. Hledáte inspiraci pro Vaše bydlení? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.