Koupil levný pozemek. Až po podpisu smlouvy zjistil, proč byl o milion levnější

Hledání parcely u Brna

Pan Libský s rodinou hledal stavební parcelu v širším okolí Brna déle než rok. Ceny nemovitostí se držely velmi vysoko a nabídka v preferovaných lokalitách byla silně omezená. Když se jednoho večera na realitním serveru objevil pozemek v menší obci s výbornou dopravní dostupností do města a s cenovkou o celý jeden milion nižší než srovnatelné nabídky ze sousedních vesnic, okamžitě si domluvil prohlídku. Samotné místo se mu na první pohled zalíbilo. Parcela byla mírně svažitá, nacházela se na okraji zástavby a poskytovala otevřený výhled do okolní krajiny. Zástupce realitní kanceláře přímo na místě tvrdil, že neobvykle nízká cena je pouze výsledkem velkého časového tlaku prodávajícího, který prý řeší složitou rodinnou situaci, čeká ho majetkové vyrovnání a naléhavě potřebuje volné peníze.

Rozhodování pod tlakem

Strach z toho, že mu takto výhodnou příležitost vezme někdo jiný, hrál při konečném rozhodování hlavní roli. Makléř na něj sice netlačil zcela otevřeně, ale během telefonických hovorů opakovaně zmínil další vážné zájemce, kteří mají na nadcházející víkend naplánované prohlídky a disponují hotovostí. Pan Libský proto neváhal a zkontroloval list vlastnictví v katastru nemovitostí. Na vybraném pozemku nebylo zapsáno žádné zástavní právo, exekuce ani věcné břemeno. Z právního hlediska tedy vypadalo vše v pořádku a čistě. Hned druhý den ráno proto složil rezervační zálohu a do necelého měsíce podepsal finální kupní smlouvu. Ušetřenou částku plánoval investovat do kvalitnějších izolačních materiálů, hliníkových oken a moderních technologií pro vytápění, čímž chtěl snížit budoucí provozní náklady svého nového domova.

Podívejte se, kde v České republice pozemky zlevnily a kde přišlo naopak zdražení. Kliknutím na libovolnou fotografii se dostanete do fotogalerii.

Příprava projektu

Po převzetí parcely ihned oslovil projektanta, se kterým začal do detailu řešit podobu budoucího bydlení. Společně si vybrali místo v horní části pozemku, aby měli dostatek soukromí od hlavní příjezdové cesty a využili naplno potenciál parcely. Projektant připravil prvotní studii domu a následně začal pracovat na dokumentaci pro povolení stavby. Budoucí majitel nechal mezitím na vlastní náklady provést hydrogeologický průzkum a povinné měření koncentrace radonu v půdě. V této fázi přípravných prací vůbec nic nenasvědčovalo tomu, že by se měl objevit jakýkoliv závažný problém. 

Nemilé zjištění na úřadu

Komplikace nastala ve chvíli, kdy projektant podal na příslušný úřad oficiální žádost o vyjádření dotčených orgánů k navrhované stavbě. Ze stavebního úřadu totiž přišla zamítavá odpověď ohledně navrženého umístění rodinného domu. Při přípravě projektu vyšlo najevo, že přes severní část parcely vede koridor plánované přeložky silnice zakreslený v územním plánu. Dům proto nebylo možné umístit na místo, které si rodina vybrala. Pan Libský pochopil, že se s koupí uspěchal a začal mít strach z toho, zda vůbec bude moci na zakoupeném pozemku někdy stavět. Informace o plánované komunikaci přitom byla celou dobu veřejně dostupná, jenže on ji před nákupem nikde nehledal.

Ztráta milionové úspory

Stavět na parcele nakonec mohl, ale vyžadovalo to zásadní změny v plánech. Dům musel přesunout do spodní části pozemku, což pro něj znamenalo úplně opustit původní koncept i touhu po soukromí. Projekt domu se musel vypracovat od nuly znovu, aby vyhovoval novým prostorovým limitům a mnohem složitějšímu svažitému tvaru terénu v dolním cípu parcely. Spodní část si navíc vyžádala technicky náročnější zakládání stavby. Peníze, které tak ušetřil při nákupu samotné nemovitosti, postupně zmizely v platbách za novou projektovou studii, terénní úpravy a betonování opěrných zdí.

Územní plán obce

Základním pravidlem před koupí jakéhokoliv pozemku je důkladné prostudování platného územního plánu dané obce. Tento dokument totiž obsahuje nejen aktuální stav území, ale především dlouhodobé plány do budoucna. Konkrétně jeho pozemek zasahoval do koridoru budoucí dopravní stavby, který může výrazně omezit, nebo zcela znemožnit umístění stavby. Územní plán je veřejně přístupný dokument, který najdete na webových stránkách příslušné obce nebo přímo na nástěnce stavebního úřadu.

Důsledná kontrola podzemních sítí

Kromě budoucích silnic mohou stavební pozemek znehodnotit i další neviditelná omezení pod povrchem. Běžný výpis z katastru nemovitostí totiž neeviduje ochranná pásma inženýrských sítí, jako jsou vodovody, plynovody, kanalizace nebo vedení vysokého napětí. Před jakýmkoliv finančním závazkem je proto nutné podat žádost o vyjádření o existenci sítí u všech správců infrastruktury v dané lokalitě. Tento administrativní proces lze naštěstí vyřídit poměrně rychle přes specializované online portály. Získaná data přesně ukážou trasu kabelů a trubek včetně jejich zákonných ochranných pásem, kde platí zákaz stavební činnosti. Až po shromáždění všech těchto informací má kupující větší jistotu, že může vyhlédnutý pozemek využít bez budoucích komplikací a nečekaných vícenákladů.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.