Levný pozemek měl problém s přístupovou cestou. Banka na ni odmítla dát hypotéku

Hledání místa pro dům

Jaromír a Jana plánovali odchod z města už několik let. Jejich cílem byl menší pozemek, kde by mohli postavit moderní dřevostavbu. Procházeli inzeráty každý den, ale ceny v okolí větších měst překračovaly jejich finanční možnosti. Nakonec narazili na prodej parcely směrem na Benešov od Prahy, místo se jim líbilo hned při první prohlídce. „Prodávající spěchal na peníze, proto nastavil částku o něco níže, než byl tehdejší průměr v lokalitě,“ podotýká Jaromír.

Běžný postup financování

Po podpisu rezervační smlouvy začali manželé řešit financování. Měli našetřeno dvacet procent z kupní ceny a zbytek chtěli pokrýt běžným úvěrem. Obrátili se na svého finančního poradce, který jim pomohl vybrat banku s přijatelným úrokem. Všechny příjmy doložili bez potíží, oba měli pracovní smlouvu na dobu neurčitou. Následoval standardní krok, kdy banka poslala na místo vlastního odhadce, aby určil zástavní hodnotu nemovitosti. V tu chvíli kupující nečekali žádné komplikace. K parcele navíc vedla vyježděná prašná cesta, kterou místní chataři běžně využívali pro příjezd ke svým domům.

Překvapení od odhadce

Za několik dnů se jim ozval bankovní úředník s nečekanou zprávou. Odhad nemovitosti upozornil na problém s přístupem k pozemku. K parcele sice cesta fyzicky vedla, ale kupující neměli doložené právo přes sousední pozemek jezdit. Z pohledu katastru šlo jen o pruh půdy, který vlastnil majitel sousedního pole. Pozemek pod cestou vlastnil soused a k parcele nebyla v katastru zapsána odpovídající služebnost umožňující průchod a průjezd. Pro banku, která měla úvěr poskytnout a získat k nemovitosti zástavní právo, to představovalo nepřijatelné riziko. Kupující proto neměli jistotu, že budou mít k pozemku právně zajištěný příjezd.

Zamítnutí žádosti

Banka financování pozastavila s tím, že přístup k pozemku musí být právně vyřešen. Manželé byli ve stresu, protože už zaplatili rezervační poplatek realitní kanceláři. Pokud by od obchodu odstoupili bez důvodu uvedeného ve smlouvě, mohli by o rezervační poplatek přijít. Situaci museli rychle řešit s prodávajícím. Ten o právním stavu cesty podle svých slov nevěděl, protože parcelu zdědil a nikdy na ní nic nestavěl. Ukázalo se, že historicky se přes sousedův pozemek jezdilo na základě ústní dohody, což dříve nikomu nevadilo. Pro banku ale nemusí být ústní dohoda mezi sousedy dostatečnou jistotou. Při posuzování nemovitosti může požadovat právně doložený přístup, například služebnost zapsanou v katastru.

Situaci musel napravit prodávající

Bez vyřešení přístupu by mohl mít prodávající problém s prodejem i u dalších zájemců. Začal proto jednat s vlastníkem půdy, přes kterou vedla zmíněná prašná cesta. Cílem bylo domluvit zřízení služebnosti umožňující chůzi a jízdu. Jde o jeden z typů věcných břemen. Soused s dohodou souhlasil, ale vyžádalo si to vypracování smlouvy a přípravu podkladů pro její zápis do katastru. Tento proces zabral několik týdnů. Pokud měla služebnost vést jen přes část sousedního pozemku, bylo potřeba její rozsah vymezit geometrickým plánem. Partneři mezitím museli požádat o prodloužení lhůty pro dodání podkladů ke schválení hypotéky. Jakmile advokát připravil smlouvu o zřízení věcného břemene, obě strany ji podepsaly a dokument putoval na katastrální úřad. Návrh na vklad pak musel projít řízením u katastru, což nákup o několik týdnů prodloužilo. Teprve po povolení vkladu služebnosti mohla banka pokračovat ve schvalování úvěru. Po vyřešení přístupu banka mohla pokračovat v posuzování nemovitosti jako zástavy. Úvěroví specialisté následně hypotéku schválili a dohodnutá kupní cena mohla být následně složena do advokátní úschovy.

Jak si prověřit přístup?

Podobným komplikacím se dá předejít včasnou kontrolou před podpisem jakýchkoliv dokumentů. Nejjednodušší cestou je nahlédnutí do mapy na webu katastru nemovitostí. Nestačí se ale podívat, zda je v mapě zakreslená cesta. Zkontrolujte také vlastnictví pozemků, přes které vede, a v katastru ověřte, zda je ve prospěch vaší parcely zapsáno odpovídající věcné právo. Nejdříve zjistěte, kdo pozemek pod cestou vlastní a jaký je právní režim samotné komunikace. Pokud cesta patří soukromé osobě, musíte si vyžádat list vlastnictví k danému pozemku a zkontrolovat, zda v části o věcných břemenech existuje oprávnění pro vaši budoucí parcelu. Pokud tam odpovídající právo chybí, může banka požadovat jeho vyřešení před poskytnutím úvěru.

P.S. Řešíte stavbu domu, možnosti větrání a vytápění? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.