U Prahy žádal o stavební povolení. S využitím „fast trackingu“ ho dostal o 8 měsíců dříve

Zdlouhavá cesta za novým domovem

Když se rozhodl postavit rodinný dům nedaleko Prahy, od známých i dalších stavebníků slýchal stále stejnou větu. Vyřízení stavebního povolení v okolí hlavního města podle jejich zkušeností běžně zabere zhruba rok. On ho měl ale nakonec v ruce už za čtyři měsíce, tedy o osm měsíců dříve než jeho přátelé. Důvodem nebylo, že by úřady pracovaly rychleji než obvykle, ale jak si celou přípravu stavby naplánoval.

Správné plánování

Mnoho stavebníků čeká s některými dalšími kroky až na dokončení předchozích řízení. On místo toho, aby po každém podání čekal na odpověď úřadů, využíval tento čas k dalším činnostem, které na vydání rozhodnutí nebyly přímo závislé. Za úsporou času tak nestála žádná protekce ani výjimka ze zákona. V projektovém řízení se podobný způsob práce označuje jako fast tracking nebo také paralelizace procesů. Místo toho, aby se jednotlivé kroky řešily jeden po druhém, probíhá několik z nich současně. V jeho případě bylo například potřeba vyřešit vyjmutí části pozemku ze zemědělského půdního fondu. Zatímco toto řízení běželo, projektantka připravovala projektovou dokumentaci, probíhala jednání se stavebním úřadem a řešila se další potřebná stanoviska. Nečekalo se na dokončení jednoho úkonu, aby mohl začít další. Jakmile byla jedna část hotová, navazovala na ni další práce, která už byla mezitím připravená.

Tady se ušetřily měsíce

U běžného rodinného domu může příprava od prvních návrhů až po zahájení stavby trvat dvanáct až čtyřiadvacet měsíců. Hodně času nezabere jen samotné stavební řízení, ale také projektování, získávání stanovisek, komunikace se správci sítí, výběr dodavatelů nebo příprava financování. Dobře řízená paralelizace může tento proces zkrátit na osm až patnáct měsíců a v tomto případě byl rozdíl ještě větší. Stavebník získal stavební povolení za čtyři měsíce, přestože podle zkušeností lidí z jeho okolí podobné řízení běžně trvá přibližně rok. Například tři měsíce zabere projekt, další tři měsíce získávání stanovisek, několik měsíců povolovací řízení, potom se hledá dodavatel a teprve nakonec se objednává výroba domu. V tradičně vedeném projektu následují tyto kroky většinou po sobě. Projektování může zabrat několik měsíců, stejně jako získávání stanovisek či výběr dodavatele. Pokud se ale vhodně překrývají, celková doba přípravy se výrazně zkrátí. Majitel domu proces navíc usnadnil tím, že si vybral typový dům a nepřál si v již vytvořeném projektu nic upravovat. Když se ale některé z těchto činností překryjí, celková doba přípravy se výrazně zkrátí, aniž by se muselo cokoliv obcházet.

Co lze řešit během čekání?

Největší úspora nevzniká tím, že by úředníci pracovali rychleji. Vzniká tím, že investor využije dobu čekání na maximum. Ve stejné době lze připravovat geologický i radonový průzkum, průkaz energetické náročnosti budovy, geodetické zaměření pozemku nebo vyjádření správců sítí. Současně může vyřizovat hypotéku, připravovat smlouvy s dodavateli nebo vybírat stavební firmu. Všechny tyto činnosti dohromady představují měsíce práce, které by jinak následovaly až po vydání jednotlivých rozhodnutí. Právě tím získal náskok i stavebník z okolí Prahy.

Demolice nemusela čekat

Na pozemku navíc stála stará chata, kterou bylo potřeba odstranit. Mnoho lidí by čekalo, až bude schválená novostavba, a teprve potom by řešilo demolici. V tomto případě ale šlo o samostatné řízení. Žádost o odstranění původní stavby proto podal současně s ostatními přípravami. Jakmile bylo povolení k demolici vydáno, mohly začít práce na vyklizení pozemku a jeho úpravě. Když následně dorazilo stavební povolení na nový dům, byl pozemek připravený a nemuselo se čekat na další navazující práce.

Výroba se připravovala dopředu

Výhodu podobného postupu mají hlavně montované dřevostavby. Zatímco úřady řešily dokumentaci, výrobce domu připravoval výrobní podklady, objednával materiál a rezervoval kapacitu ve výrobě. Je ale potřeba rozlišovat přípravu a samotnou výrobu. Většina firem začíná samotnou výrobu až po definitivním potvrzení projektu, protože tím snižuje obchodní riziko. Příprava výroby, rezervace termínů nebo objednávky materiálu ale mohou probíhat už během povolovacího procesu, takže po vydání povolení může výroba navázat téměř okamžitě.

Rychlejší neznamená bez rizika

Fast tracking má i své nevýhody. Pokud se některé práce připraví příliš brzy a později se změní požadavky úřadů nebo podmínky projektu, může být část dokumentace nutné přepracovat. Takové vícepráce mohou podle majitele znamenat finanční ztráty, mnohdy šplhající do statisíců korun. Stejně tak není možné zahájit samotnou stavbu před splněním zákonných podmínek. Paralelizace procesů nezkracuje povinné lhůty ani nenahrazuje stavební povolení. Pouze umožňuje využít dobu čekání tak, aby se mezitím připravilo vše, co lze udělat předem.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.