Stavební úřad odmítl zkolaudovat dům. Majitelé jsou zoufalí

Každá solidní stavební firma nebo řemeslník zná velmi dobře situace, které mohou být překážkou k úřednímu schválení dokončené stavby a které poté již nejdou řešit. Jenže bohužel ne každá stavební firma a ne každý řemeslník je solidní a ne každý investor ví, co přesně může být rizikové. Jedním z těch nejvážnějších problémů je nedodržení tzv. světlé výšky v obytných místnostech stavby, tedy výšky stropů. Pojďme se společně podívat na situaci, kdy k této chybě došlo. Firma dokončila stavbu, která kvůli nedostatečné světlé výšce nevyhovuje zákonem stanoveným požadavkům, a majitelé začnou propadat zoufalství.

5 cm je ještě ok, ale nad 20 už úředník oko nezamhouří

V první řadě je u každého přestupku tohoto charakteru brána v potaz jeho míra. Není přesně stanovena, ale jsou zažité běžné zvyklosti, kdy v rámci tolerance úředník akceptuje odchylky v jednotkách centimetrů. Pokud je však míra vyšší, úředník prostě nemá k dispozici žádnou možnost, jak takovou stavbu schválit a povolit dokončení stavebního procesu, a tedy i přidělení čísla popisného (dříve se tomu říkalo kolaudace, dnes se již kolaudace u rodinných domů neprovádí).

Fotogalerie:

i Foto: Václav H. (se souhlasem), jakub-suchy, Pexels, © Dřevostavitel

Může za to stavební firma

Ano, obvykle je to skutečně tak, že za chybu může právě stavební firma, která jednak tuto situaci fyzicky způsobila a současně by také měla mít veškeré znalosti. Jenže zákon v tomto směru bohužel hovoří jasně a přenáší odpovědnost na majitele, který si toto musí pohlídat. Ten se samozřejmě posléze může s firmou soudit a chtít náhradu škody, jak to ale pak dopadne, to už záleží na odhodlání a právní síle majitele, ale také na ochotě firmy riskovat svou reputaci na trhu. Přenést vinu na stavební firmu a úplně se tak vzdát odpovědnosti však možné není. Situaci tedy musíme řešit jinak.

Ukončení stavby a kontrolní prohlídka úřadu

Aby mohl úředník ze stavebního úřadu povolit přidělení čísla popisného, musí provést kontrolní prohlídku hotové stavby. Při jejím provedení shledá nedostatky a podle nich rozhodne, zda jsou akceptovatelné či nikoli, jak jsme si již řekli na začátku. Pokud situaci akceptovat nemůže, požádá majitele, aby provedl nápravu, situaci opravil a teprve poté si vyžádal novou kontrolní prohlídku. Jenže právě v tuto chvíli se dostáváme do patové situace. Jedná-li se o patrový dům, ve kterém není v dolním patře dodržena světlá výška, znamenala by náprava situace de facto zbourání celého domu a jeho znovu postavení. To si asi většina z nás nemůže dovolit. Lidé jsou často zadlužení hypotékou a veškeré prostředky již padly na stavbu domu. Co tedy s tím?

Přichází napínavé časy

Nabízí se tři možnosti. Ta první je dům zbořit a postavit znovu a správně. Tato varianta je pro většinu lidí nepředstavitelná. Druhou cestou je nechat dům ladem a vyčkávat. Otázkou ale je, na co. Ta třetí varianta, ke které se odhodlá většina majitelů, je se zkrátka do domu nastěhovat i přesto, že není formálně určen k bydlení. V tu chvíli tedy obývají de iure rozestavěnou stavbu. A nutno podotknout, že taková situace nemusí být úplně nereálná, některé stavby se budují dlouho, i více než 10 let.

První problém aneb voda a kanalizace

Nyní přichází na řadu přípojky. Chceme-li bydlet, chceme mít také přístup k pitné vodě a nechat dům připojit na kanalizaci. Jenže to nám obec nepovolí, pokud není stavba řádně dokončena a nemá přiděleno číslo popisné. Tento problém je obtížný a jen velmi těžko řešitelný. Co se týče energetických přípojek, je pak věcí každého dodavatele, zda bude či nebude ochoten připojení poskytnout. Obecně je ale potřeba i v tomto směru počítat s dalšími komplikacemi.

Nějak nakonec bydlí, ale jen do doby, než...

Jen do doby, než obyvatele domu někdo práskne. O tom, proč by to dělal, můžeme spekulovat. Může to být vyvrcholení sousedských sporů, nebo to, že ho majitelé této nedokončené stavby fakticky obtěžují. A nebo prostě jen ryzí potřeba udávat, která je bohužel v některých lidech zakódovaná v DNA a přináší jim potěšení. Zde se tedy jedná spíše o věc náhody.

Přituhuje

Pokud k nahlášení dojde, úředník přijde provést kontrolu za účelem zjištění, zda je dům využíván v nesouladu s určením, tedy v tomto případě, zda v něm někdo bydlí, přestože není toho času určen k bydlení. Takže přijde a zeptá se majitelů, zda tam bydlí. Ti pravděpodobně řeknou, že nikoli. Úřad věc posoudí a pokud dojde k závěru, že se zde přece jen bydlí, je oprávněn udělit pokutu.

Historicky je známa pokuta i do výše půl milionu korun, v praxi se však obvykle bude jednat o desetitisíce korun. Pozor, pokutu může úřad udělovat opakovaně, pokud není zjednána náprava. Před udělením první pokuty však obyvatele vyzve, aby ukončili tuto svou činnost, tedy aby zde bydlet přestali.

A co když majitelé trvají na tom, že ve stavbě trvale nebydlí? Prokazování je těžké, to přiznávají i sami úředníci. V takové chvíli je jediným řešením prokázání této situace před soudem. Je však třeba mít na paměti, že pokud se majitelům nepodaří soudní při vyhrát, budou zatíženi i platbou soudních poplatků. Posuzování je pak věcí znalců a rozhodnutí věcí soudce.

Pokuty se kupí, dluhy rostou – to není dobré

Pokud se situace vyvine špatným směrem a majitelé odmítnou platit pokuty, může být vydán exekuční příkaz. Tomu už neuniknou, jelikož jsou evidentními majiteli této nemovitosti. A tak se v extrémním případě mohou dočkat i jejího zabavení.

Co z toho všeho plyne?

Nechcete-li se dostat do problému, nastudujte si ještě před zahájením stavby klíčové aspekty, které musí být dodrženy, a to zejména s důrazem na ty z nich, jejichž následná oprava je obtížná, ne-li nemožná. V průběhu stavby pak tyto aspekty kontrolujte, nenechávejte vše pouze na stavebním dozoru – i ten může selhat. Navíc ne každý stavební dozor je kvalitní, jak dokazují případy, kdy majitelé v průběhu stavby například vymění stavební dozor za jiný, neboť jsou s jeho prací nespokojeni.

Češi stále podceňují obytnou normu. Důsledky mohou být fatální

P.S. Chystáte se na veletrh FOR ARCH ve dnech 19. – 23.9.2023 v Praze Letňanech? Máme pro vás zdarma volnou vstupenku ke stažení zde.