Vyplatí se prodat či koupit nemovitost zatíženou právní vadou?

Co je právní vada?

Pokud je nemovitost zatížena právní vadou, znamená to, že při jejím prodeji můžou nastat právní komplikace. Mezi právní vady patří hypotéka, insolvence, exekuce, spoluvlastnictví, nájemní smlouva, zástavní právo a věcné břemeno. Podíváme se postupně na všechny.

Hypotéka

Postup při prodeji nemovitosti s hypotékou je následovný:

1. Majitel požádá ve své bance o vystavení souhlasu s prodejem.
2. Banka vydá dlužníkovi doklad „Souhlas s předčasným splacením“, v němž jsou uvedeny údaje o výši doplatku a popsány podmínky, za nichž lze uskutečnit předčasné splacení.
3. Kupující musí být předem seznámený s podmínkami, za jakých bude hradit poslední (tzv. mimořádnou) splátku úvěru.
4. Dojde k výmazu původního zástavního práva. Ze strany kupujícího je v případě, že platí celou kupní cenu z vlastních prostředků, důležité podmínit výplatu z úschovy výmazem zástavního práva. Pokud kupující hradí kupní cenu částečně z hypotečního úvěru, má financující banka tuto podmínku ve své pravomoci.

Pokud prodej načasujete na den fixace, nemusíte bance platit žádné poplatky. Některé banky nabízí i možnost převodu hypotéčního úvěru na kupujícího. Dohodnout se však musí všechny tři strany – banka, prodávající i kupující.

Fotogalerie:

i Foto: James Mann (Flickr CC by 2.0), Shutterstock, Pioneer Log Homes Of BC

Nájemní smlouva

Existence nájemní smlouvy na dobu neurčitou u bytu či domu je považována za právní vadu a cena nemovitosti s nájemníkem je až o 20 % nižší než je průměrná cena bytu či domu v dané lokalitě.

Nový vlastník pronajaté věci vstupuje do právního postavení původního pronajímatele. Nájemní smlouva tedy zůstává v platnosti a nový vlastník je touto smlouvou vázán. Při změně vlastnictví k nemovitosti může nájemní smlouvu vypovědět pouze nájemce. Pokud tedy jako kupující nechcete zakoupit nemovitost s nájemníkem, doporučujeme požadovat po prodávajícím potvrzení, že k předmětu prodeje nemá žádná osoba právo nájmu.

Mohlo by vás zajímat: Nájemní smlouva: Na co si dát pozor + vzor ke stažení

Věcné břemeno dožití

Prodej nemovitosti s břemenem dožití může být dost komplikovaný. Darovat potomkovi byt či dům a zřídit si v něm právo doživotního užívání je dnes celkem běžnou praxí. Stačí sepsat smlouvu a věcné břemeno nechat zapsat do katastru nemovitostí. Pokud se vlastník rozhodne nemovitost prodat, na trvání služebnosti to nebude mít žádný vliv. Jelikož většina kupujících o věcné břemeno nestojí, je prodej takové nemovitosti těžký a prodejní cena bude podstatně nižší. Věcné břemeno dožití zaniká až smrtí oprávněné osoby, popřípadě souhlasem této osoby s jeho zánikem.

Mohlo by vás zajímat: Na zahradě postavil modulový domek pro svou maminku

Zástavní právo

Zástavní právo je vlastně omezením vlastnického práva. Slouží zástavnímu věřiteli (bance či jiné fyzické či právnické osobě) k zajištění pohledávky pro případ, že dlužník nebude včas podle dohodnutých podmínek splácet. Nemovitost se zástavním právem má zástavní právo zapsáno v katastru nemovitostí na listu vlastnictví. Vlastník nemovitosti nesmí bez vědomí zástavního věřitele měnit či omezovat vlastnické právo. K prodeji může dojít pouze se souhlasem věřitele.

Mohlo by vás zajímat: Nahlížení do katastru nemovitostí (KN) + návod

Exekuce

I nemovitost zatíženou exekucí lze prodat, s prodejem ale musí souhlasit také exekutor, případně další věřitelé. Exekutor vám sdělí aktuální výši dluhů (ta narůstá o úroky) a také to, jestli je převod nemovitosti možný okamžitě a dluhy se vyplácejí následně, nebo je třeba dluhy vyplatit předem. Na tom bude záviset ujednání v kupní smlouvě o způsobu úhrady kupní ceny. Do kupní smlouvy nezapomeňte zapsat lhůtu, ve které exekutor po splacení dluhu doručí na katastrální úřad návrhy na výmaz všech příslušných zápisů z listu vlastnictví. Pro prodej bytu v exekuci potřebujete znalecký posudek a kupní cena nesmí být nižší než ta v posudku.

Mohlo by vás zajímat: Odhad ceny nemovitosti: Jak správně odhadnout cenu bytu, domu či pozemku

Insolvenční řízení

Nemovitost v insolvenci lze prodat pouze na základě pokynu zajištěného věřitele. Pokud věřitel vydá pokyn k prodeji, insolvenční správce se jím musí řídit a musí nemovitost začít prodávat. Naopak dům v insolvenci nelze prodat, pokud k tomu zajištěný věřitel pokyn nevydá. Jelikož v procesu oddlužení má vlastník nemovitosti zakázáno jakkoliv nakládat se svým majetkem, může prodej domu v insolvenčním řízení proběhnout pouze přes insolvenčního správce.

🔴 Nejvíc lidí právě čte:

Bungalov na klíč (63 m2) za dostupnou cenu je navržený přesně pro seniory

Spoluvlastnictví

Nemovitosti můžou mít i více než jednoho vlastníka. Tzv. spoluvlastnictví vzniká především jako důsledek dědictví.
Vlastnění ideálního podílu nemovitosti znamená, že každý z vlastníků má k dispozici jakoukoliv část nemovitosti. Pokud jste byt či dům nabyli dědictvím, zákon stanoví nutnost nabídnout nemovitost k prodeji nejprve spoluvlastníkovi po dobu šesti měsíců po nabytí podílů. Po uplynutí lhůty 6 měsíců můžete jako spoluvlastník svou část prodat.

Prodej ideální části nemovitosti je samozřejmě velmi složitý bez souhlasu spoluvlastníka. Pokud spoluvlastník nesouhlasí s prodejem spoluvlastnického podílu nemovitosti, výrazně to snižuje cenu prodávané části. Ideální je dohoda mezi spoluvlastníky o společném prodeji či vyplacení jednoho spoluvlastníka dalším. Když se spoluvlastníci nedohodnou, může soud přikázat prodej a rozdělení výnosu z prodeje podle velikosti podílů.