Chceme stavět vlastní dům – jak probíhá a kolik opravdu stojí výstavba

Z hlediska množství dalších informaci, které do samotného procesu stavby vstupují, je dokumentace pro stavební povolení spíše takovou „sbírkou omalovánek“. Pokud vaše stavební firma nemá zpracovanou prováděcí dokumentaci a chystá se stavět podle dokumentace pro stavební povolení, naše doporučení by bylo, abyste se porozhlédli po jiné firmě. Pokud se rozhodnete stavět svépomocí, bez prováděcí dokumentace se neobejdete.

Fotogalerie:

i Foto: 100 dřevostaveb, Archiv majitelů dřevostavby, Archiv redakce, Se seouhlasem majitelů dřevostavby

Co znamená stavět svépomocí

Nyní je na vás, abyste se rozhodli, do jaké fáze chcete, aby vám firma dům postavila. Na stavbě se můžete různými způsoby zapojit, ale to záleží jednak na vašich časových i finančních možnostech, schopnostech nebo i chuti do práce. Dnes se pod pojmem stavba svépomocí nerozumí to, že si dům postavíte sami od základů až po vypínače. Pokud se na to chystáte, rozhodně vám fandíme a držíme palce. Pod pojmem stavba svépomocí se dnes skrývá spíše to, že si nějakou část stavby postavíte sami, ale větší část řešíte tzv. dodavatelsky. Na části jako je voda, elektřina apod. stejně potřebujete razítko odpovědné osoby. Stavět dodavatelsky tedy znamená, že si např. postavíte hrubou stavbu domu, a potom tendrujete a domlouváte jednotlivé práce na stavbě. Harmonogram a finance si tak řídíte vy.

Co je dobré brát v potaz

Pokud se rozhodnete jít touto cestou, doporučím vám rozhodně jednotlivé kroky intenzivně konzultovat se stavebním dozorem. Pokud jednotlivým částem stavby totiž nerozumíte, budete často poslouchat naříkání, že řemeslník, který tu byl před ním, udělal svou práci špatně, nebo že práce nebyla provedena podle projektu, a tím vzniká navazujícímu řemeslníkovi více práce. Navíc není až tak jednoduché udržet funkční harmonogram, protože ne všichni řemeslníci jsou spolehliví a přesní, jako švýcarské hodinky. Čím víc odpovědnosti na stavbě na sebe vezmete, tím víc peněz ušetříte.

Rodinný dům lze pořídit levněji než byt. Odborník radí, jak na to

Jaké výhody získáte, když bude dům stavět firma

Když dům staví firma, celková cena domu se skládá přibližně z 50 % z ceny materiálu a z 50 % z ceny za práci, dopravu, pronájem lešení, řízení a další činnosti. Nepočítejte ale s tím, že když si postavíte dům úplně kompletně svépomocí, tak ušetříte polovinu ceny domu na klíč. V první řadě mají firmy výhodnější ceny za materiál, protože nestaví jeden dům, ale desítky domů ročně. Dalším aspektem je DPH. Když nakupujete materiál, platíte 21 %, zatímco když kupujete dům postavený firmou, platíte DPH 15 %. Další aspekt je, že budete muset nakoupit hromadu nářadí, které již nebudete později nikdy potřebovat. Také pojedete řádově vícekrát do stavebnin nebo hobby marketu, než když dům staví firma. Ta má veškeré potřebné vybavení a člověka, který napočítá všechen materiál najednou, objedná ho a zajistí.

🔴 Nejvíc lidí právě čte:

Chatu o šířce 4,8 m přestavěli i s omezeným rozpočtem na moderní domov pro čtyřčlennou rodinu

Pár tipů pro samostavitele

Nenechte se unést vírem stavby a zachovejte chladnou hlavu. S některými řemeslníky uzavřete smlouvu o dílo. Je to pracné a nikomu se do toho nechce, ale předejdete tak zbytečným problémům. Je pochopitelné, že firmy potřebují nakoupit materiál na vaši stavbu předem. Zálohy jsou tak logické, ale pokud je to možné, neplaťte předem více než 50 % z ceny díla. I když máte dobré organizační schopnosti, rozhodně si domluvte stavební dozor, který vám pohlídá kvalitu provedené práce. Jestli se rozhodnete přiložit výrazněji ruku k dílu, doporučujeme, abyste si to vyzkoušeli např. na základové desce. Když budete mít projekt, zkuste si zařídit zemní práce, výkopy, mixy s betonem atd. Vše jsou to celkem velké operace, ale není jich tolik, jako pak na samotném domě. Jestliže víte, že stavba svépomocí není pro vás, nemine vás hledání stavební firmy.

Lada s Patrikem to nevzdali a dnes bydlí ve svém vysněném bungalovu

Podle čeho vybrat stavební firmu

Vybírejte podle toho, jak vám firma sedí svým standardem výstavby, cenovou hladinou i podle toho, jak vám sedí lidsky. Než s firmou uzavřete smlouvu o dílo, pozorně si ji pročtete, a pokud smlouvě nerozumíte, běžte na konzultaci k právníkovi, který zkontroluje, jestli je smlouva po právní stránce v pořádku, a vysvětlí případně zákony, kterým nerozumíte. Také pokud budete stavět s firmou, můžete si najmout vlastní stavební dozor a ten s vámi může případně konzultovat i smlouvu. Bude za vás kontrolovat průběh stavby a může pohlídat slabá místa. 

Photocredit: 100 dřevostaveb

Fáze dokončenosti stavby

Nyní se podíváme na to, do jaké fáze si můžete nechat dům dokončit firmou a co si pak budete muset dodělat sami.

Hrubá stavba vs. stavba na klíč

Když se řekne stavba na klíč nebo hrubá stavba, nikde není přesně stanovené, co tyto pojmy znamenají. Proto se vždy zajímejte o přesný rozsah dodávky. Existují však obecně zažité rozsahy těchto dodávek a ty si osvětlíme. Největší rozdíl je mezi dodávkou hrubé stavby zděného domu a dřevostavby. U zděného domu je obvyklé, že hrubá stavba znamená vyzděné obvodové zdi a vnitřní zdi, dům má hotovou střechu a většinou je bez oken, dveří a termofasády. Většinou je v ceně hrubé stavby u zděného domu také základová deska a komín. U dřevostavby se zpravidla hrubou stavbou rozumí stavba, která je z exteriéru hotová, má dokončenou termofasádu, střechu a stavební otvory vyplněné okny a dveřmi. Pokud to není jasně specifikované, jedná se o cenu za hrubou stavbu bez základové desky. 

Cena hrubé stavby a stavby na dokončení

Cena hrubé stavby se běžně pohybuje v rozpětí 18–26 000 Kč/m² užitné plochy. Užitnou plochou rozumějte plochu v domě, na kterou se dá položit podlaha. Rozpětí ceny za m² hrubé stavby je zde opravdu velké. Když ale budete počítat orientačně s cenou okolo 23 000 Kč/m² užitné plochy, a to jak u zděného domu, tak i u dřevostavby, dostanete rozumný cenový rámec. Stavba na dokončení má na rozdíl od hrubé stavby většinou hotové rozvody elektřiny, vody, odpadu, plynu a podobně. Hotové jsou také hrubé konstrukce stěn a podlah, takže na podlaze budete mít vylitý beton nebo podlahové desky a na stěnách sádrokarton nebo omítku. Velmi obecně lze říci, že u stavby na dokončení chybí vše, co nakonec v interiéru vidíte. Tedy podlahové krytiny, obklady, zárubně, vnitřní dveře nebo výmalba. Orientační cena stavby na dokončení se pohybuje v rozpětí 28–35 000 Kč/m².

Cena stavby na klíč

Stavba na klíč by měla znamenat hotový dům jak zvenku, tak zevnitř. Standardně se dům na klíč dodává bez kuchyňské linky. Tu si řešíte zvlášť. Buď zprostředkovaně přes firmu, která vám staví dům, nebo sami přímo kontaktujete kuchyňská studia, nebo truhláře. Ceny domů na klíč se běžně pohybují v rozpětí 38–47 000 Kč/m². Tato cena se více odlišuje standardem stavěných domů než tím, zda se jedná o dřevostavbu, nebo zděný dům. Pokud máte dřevostavbu a zděný dům o stejném tvaru, dispozici a jsou ve stejném standardu, budou mít cenu za 1 m² užitné plochy velmi podobnou.

Photocredit: 100 dřevostaveb

Na co si zejména u dřevostaveb dejte opravdu velký pozor, je základová deska. Pokud u ceny domu není vyloženě uvedené, že je dodávka domu na klíč včetně základové desky, tak deska zpravidla v ceně domu zahrnuta není. Co v ceně domu na klíč není určitě, i když je tam uvedená deska, jsou přípojky. Od hranice pozemku po základovou desku je platíte zvlášť. Další nejasností v ceně domu je daň z přidané hodnoty. Když není vyloženě uvedeno, že je cena domu včetně DPH, raději počítejte s tím, že není. Důvod, proč firmy někdy neuvádějí cenu s daní, není jen to, že by vás chtěli nalákat na opticky nižší cenu. Na domy se totiž vztahují dvě sazby DPH. Domy pro bydlení mají sazbu DPH 15 %, ale když totožný dům postavíte v místě pro rekreaci, a ne pro trvalé bydlení, zaplatíte DPH se sazbou 21 %.

Nechte se inspirovat krásnými rodinnými domy v naší fotogalerii.

Fotogalerie:

i Foto: 100 dřevostaveb, Archiv majitelů dřevostavby, Archiv redakce, Se seouhlasem majitelů dřevostavby

Jak na základovou desku

Ať už si zkusíte postavit základovou desku svépomocí, nebo si na ni objednáte firmu, která základové desky staví, nezačínejte s deskou dřív, než budete mít prováděcí projekt horní stavby. Může se stát, že oproti dokumentaci na stavební povolení, se vnitřní dispozice domu ještě mírně upraví. Například teprve specifikace z koupelnového studia vám určí přesné polohy odpadu, které musí odpovídat základové desce. Proto rozhodně nedělejte desku podle dokumentace na stavební povolení. V případě, že vám desku dodá firma, která vám staví i dům, tak se o nic starat nemusíte. Pokud si objednáte základovou desku od firmy, která dělá základové desky, nechte si od ní také vybudovat přípojky. Pro některé je to samozřejmost, ale je třeba si to předem jasně vyspecifikovat, ať pak nestojíte na pozemku s deskou, ale bez připojení na sítě.

Příprava staveniště

Další věc, kterou je třeba zajistit, než začnete kopat, je staveništní přípojka elektřiny a přívod vody. Stačí například vyvést hadici z vodovodní šachty, nebo se třeba domluvit se sousedy a podobně. V další fázi stavby vám na staveniště přijede možná kamion s jeřábem, a proto je potřeba povrch zpevnit. Záleží na tom, jak moc je pozemek rozrytý. Ale počítejte na základní zpevnění pozemku něco okolo 15 000 Kč. Zemní práce, přípojky a základová deska něco stojí. Tak se pojďme podívat, kolik.

Přichází čas pro geodeta

Dříve, než zemní práce začnou, je třeba nechat základovou desku vytyčit geodetem. Na pozemku poté uvidíte tzv. lavičky. Vyměření základové desky geodetem stojí v rozmezí 7–12 000 Kč, záleží na tvaru a složitosti desky, a tedy počtu geodetických bodů. Geodeti vám vyměří přesné rozměry základové desky a výškově určí nulu vašeho domu podle dokumentace. Nula bývá zpravidla čistá podlaha domu.

Co se stane, když práci geodeta podceníte? Přečtěte si následující rozhovor s majiteli Silvií a Jaroslavem:

Nechtěli děti vychovávat v paneláku. Dřevostavba pro ně byla jasná volba

Cena základové desky a přípojek

Pojďme si říci, kolik tedy stojí základová deska, přípojky a další související věci. Ceny, které si zde uvedeme, odpovídají tomu, když si objednáte základovou desku a přípojky od firmy. Pokud si desku uděláte svépomocí, dostanete se přibližně na 60–70 % uvedených cen. Základová deska pro zděný dům stojí okolo 4 000 Kč/m², základová deska pro dřevostavby stojí okolo 4 200 Kč/m². U dřevostaveb je dražší, protože jsou o něco větší nároky na přesnost, a je třeba zvolit trochu jiný postup z hlediska umístění hydroizolace. Na druhou stranu budete pod dřevostavbu potřebovat menší desku než pod zděný dům na stejnou užitnou plochu domu.

Photocredit: 100 dřevostaveb

Dále tu máme všechny související bedny a šachty. Zde jsou ceny uvedené i s prací a zapojením. Za elektroměrovou skříň zaplatíte okolo 12 000 Kč a plynová skříň vás vyjde na přibližně 15 000 Kč. Dále jsou tu revizní šachty pro dešťovou a splaškovou kanalizaci (každá cca 4 000 - 6 000 Kč) a vodoměrná šachta okolo 15 000 Kč. Samotné přípojky, měřeno od přípojky u hranice s pozemkem k místu vyústění v základové desce, vás přijdou na 700 Kč/m u vody, 900 Kč/m u elektřiny a za metr plynové přípojky dáte 600 Kč. Za dešťovou kanalizaci zaplatíte 800 Kč a splaškovou 1 000 Kč za metr. Dále si ještě připravte přibližně 4 000 Kč pro vodárny, když vám přijdou zapojit vodoměr. U cen přípojek, které jsou zde uvedené, je počítáno i s výkopy. Některé přípojky budete moci vést společně jedním výkopem, proto, když si necháte zavést jen jednu přípojku, mohou se ceny trochu lišit. Pro vaši základní cenovou orientaci by tyto údaje měly být dostatečné.

Specifikace dodávky

Řekli jsme si, co se skrývá pod pojmem základová deska a přípojky, nyní se vraťme zpátky k vašemu domu. V případě, že si necháte postavit hrubou stavbu, je rozsah dodávky poměrně jasně daný a detaily stavby s firmou naspecifikujete poměrně rychle. Pokud ale zvolíte dům na klíč, musíte si s firmou přesně stanovit veškerý materiál, který do domu dodají, a to včetně povrchových úprav a provedení. Specifikovat tak budete od barvy a zrnitosti fasády, až po tvar a barvu podlahových lišt. Připravte se na to, že závěrečná specifikace domu s pracovníkem firmy se může protáhnout i na celý den. Počítejte také s tím, že povrchy, kování, vnitřní dveře a podobně, které jsou v ceně domu na klíč, jsou většinou na velmi základní cenové hladině. Pokud budete chtít třeba kvalitnější vnitřní dveře, změnu k vyššímu standardu, tak budete navyšovat původní rozpočet. Nejde jen o samotné dekory podlah nebo obkladů, ale u specifikace si třeba uvědomíte, že by se vám hodily žaluzie, nebo nějaký další prvek, který ve standardu domu není. Zásadnější prvky, jakou jsou změna systému vytápění oproti uvedenému standardu, venkovní žaluzie, markýzy, krbová kamna s komínem a podobně, se snažte rozhodnout dříve než v konečné specifikaci. Mohou totiž mít vliv na konstrukční řešení domu.

Co se připočítává k původní ceně

K původní ceně např. typového domu na klíč se tedy zpravidla připočítává úprava dispozice domu, nadstandardní specifikace materiálů a řešení a na závěr do toho promluví ještě konečná specifikace povrchů, jako typ a vzor podlahy, obklady, barva výmalby v pokojích a podobně. Pokud nyní chcete mít plus mínus reálnou představu o rozpočtu na stavbu domu na klíč, přičtěte si k avizované katalogové ceně domu minimálně 15–20 % a dostanete se blíže k realitě.

Chceme stavět vlastní dům – nepodceňte důležitou fázi zabydlování

Aktuální ceny v roce 2022

Situace ve stavebnictví zažívá za poslední měsíce výrazné změny. Kvůli celosvětové pandemii a následným ekonomickým vlivům se významně zvedly ceny stavebních materiálů, a to až o desítky procent. Nárůst se týká dřeva, izolačních materiálů (polystyren), kovů, betonu a dalších. S cenou rostou i dodací lhůty. Pokud nyní plánujete stavbu domu, je nutné s touto situací počítat. A ostatním nezbývá než doufat, že se vše co nejdříve uklidní.